ரியல் எஸ்டேட்:  ஹோமானந்தா என்ன சொல்கிறார்?

இந்த ஆண்டின் இரண்டாவது காலாண்டும் முடிந்துவிட்டது. ஆனால், இன்னமும் ரியல் எஸ்டேட் குறித்து ஒரு தெளிவுக்கு நம்மால் வர முடியவில்லை. ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது லாபமாக இருக்குமா? இப்போது வீடு வாங்க சரியான நேரமா? என்பது தான் பலரது மனங்களில் ஓடிக்கொண்டிருக்கும் கேள்வியாக இருக்கிறது.

இந்தக் கேள்விகளை ஹோமானந்தாவிடம் கேட்டு பதிலை வாங்க முடிவு செய்தோம். சோலார் பேனல்களால் அமைக்கப்பட்ட கூரை உள்ள மறுசுழற்சி பொருட்களையும், ஸ்மார்ட் சென்சார்களையும் கொண்டு உருவாக்கப்பட்ட வீட்டில் அமர்ந்து கொண்டிருந்த ஹோமானந்தாவிடம் ரியல் எஸ்டேட் குறித்த கணிப்புகளைக் கேட்டோம்.

“ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் நல்லவருமானம் வருமா?” என்று கேட்டதுக்கு, “குறைவாகவே வளர்ச்சி இருக்கும். ஏனெனில் நிதி நெருக்கடி, விற்பனையில் நம்பகத்தன்மை தொடர்பாக வரும் சவால்கள், லாபம் குறைவு போன்ற விஷயங்களால் ஒட்டுமொத்தமாக ரியல் எஸ்டேட்டில் வளர்ச்சியும் வருமானமும் குறைவாகவே இருக்கிறது. என்றார்.

இப்போது சொத்து வாங்கி முதலீடு செய்ய சரியான நேரமா? என்று கேட்டதும், ஹோமானந்தா கண்ணை மூடிக்கொண்டு ஆழமாக யோசித்தார். ஆனால், நம்முடைய சிந்தனைகளைப் படித்துக்கொண்டிருக்கிறார் என்பதை நம்மால் உணர முடிந்தது. நாம் எல்லா விஷயங்களையும் ‘சரி’ என்று ஏற்றுக் கொள்வதால் எளிதில் நம்மிடமிருந்து நமக்கான பதிலை அவர்களால் கண்டறிந்துவிட முடிகிறது.

75 நொடி தியான நிலைக்குப் பிறகு “வேண்டாம்” என்று பதில் வந்தது. “துறையில் பெரிய அளவில் ஏற்பட்டுள்ள மாற்றங்கள் மொத்தத்தில் வருமானத்தைக் குறைத்துவிடுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் சேவை நிறுவனமான அனராக் அறிக்கையின்படி பார்த்தால் சொத்துகளின் விலைகள் 2017-2019 காலகட்டத்தில் சராசரியாக 2 சதவீதம் மட்டுமே உயர்ந்திருக்கிறது” என்று சொல்லிவிட்டு, “வருமானத்தைத் தீர்மானிப்பது எது?” எது என்று நம்மிடம் ஒரு கேள்வியை கேட்டார்.

உண்மையில் கேள்விகளுக்குப் பதில் சொல்ல வேண்டியவர் அவர்தான்.இருந்தாலும் இந்த கேள்விக்கு பதில் தெரிந்ததால் கூறினோம். ‘ரிஸ்க்’ என்று பதில் சொன்னதும், “அப்போது நீங்கள் ரிஸ்குக்கும் வருமானத்துக்குமான விகிதம் என்னவாக இருக்கிறது என்பதை கணக்கு பார்த்து, விடை உங்களுக்குச் சாதகமாக வருகிறதா என்று பாருங்கள்.

ஆனால் ரிஸ்க் என்று பார்த்தால் டெவலப்பர் திவால் ஆகும் வாய்ப்பு என்பது இப்போது சிறிய பிரச்சினையாக இருந்தாலும், எதிர்காலத்தில் பெரிய அளவில் வெடிக்க வாய்ப்பிருக்கிறது. எனவே இப்போதைக்கு வருமானம் என்பது உயரும் என்று தோன்றவில்லை” என்றார்.

“ஆனால், முதலீடு செய்யும் ஆர்வத்துடன் துடிப்பவர்களுக்கு திடீர் மாற்றங்கள் ஏதேனும் வந்து வாய்ப்புகளை உருவாக்கிவிடாதா?” என்று கேட்டோம். “அனுபவமுள்ள முதலீட்டாளர்கள் எனில் ரியல் எஸ்டேட், தனியார் பங்கு அல்லது பெரிய முதலீடு ஆகியவற்றில் உள்ள ரிஸ்க்குகளை மட்டுமல்லாமல் அந்த ரிஸ்க்கை சமாளிக்கும் வழியையும் கண்டறிவார்கள்.

அதனால் அவர்களுக்கு வாய்ப்புகள் புலப்படலாம். ஆனால் நீங்கள் சிறு முதலீட்டாளர்கள் எனில், சில விஷயங்களை மிக கவனமாகப் பார்த்த பின்னரே முடிவெடுக்க வேண்டும். பிரார்த்தனையை நம்பி பணத்தைப் போடக் கூடாது” என்று தெளிவுபடுத்தினார்.

“சரி அப்படி கவனமாகப் பார்க்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள் என்னென்ன?” “ரியல் எஸ்டேட் சொத்து வாங்க முக்கிய மூன்று விதிமுறைகள் என்ன” என்று திருப்பி ஒரு கேள்வியை நம்மிடம் கேட்டார்.  “இடம், இடம் மற்றும் இடம்” என்று கோரசாகப் பாடினோம். “சரி. இது எப்போதும் மாறாது. சொந்த பயன்பாடுக்கு வாங்குவதாக இருந்தால், குடும்பம், வேலை ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு சவுகரியமான இடத்தில் வாங்க வேண்டும்.

முதலீட்டுக்காக வாங்கினால், எங்கு விலை அதிகரிக்கும் வாய்ப்பு இருக்கிறது என்பதைப் பார்த்து வாங்க வேண்டும்” “அப்படியான இடங்களைக் குறிப்பிட முடியுமா?” என்று வரைபடத்தையும்,  பென்சிலையும் அவரிடம் தினித்தோம். ஆனால், அவர் வைத்திருந்த டேப்ளட்டை எடுத்து காட்டினார்.

அதில் மக்கள் தொகை, மெட்ரோ ரயில், தற்போது விநியோக சங்கிலி மற்றும் பருவநிலை மாற்றம் ஆகியவற்றைக் கொண்டு உருவாக்கப்பட்ட வரை படத்தைக் காட்டினார். அதில் பெரும்பாலான பகுதிகள் நம்முடைய எதிர்பார்ப்பைப் பூர்த்தி செய்யவில்லை.

சில சிறிய நகரங்கள் மட்டுமே வாய்ப்புகளைக் கொண்டிருக்கின்றன. மொத்தத்தில் முக்கிய ஏழு நகரங்களின் நிலையும் அவ்வளவு சிறப்பாக இல்லை.

“விலையை செயற்கையாக ஏற்றி விற்பதற்கான முயற்சிகள் எடுப்பதற்கு முன் வாங்கிவிட வேண்டும். ஆனால், அதில் நமக்குத் தேவையான அத்தனை விவரங்களையும் தேவைகளையும் கேட்டுப் பூர்த்தி செய்கிறதா என்பதைப் பாருங்கள். விற்பனைதாரரின் கவர்ச்சி வார்த்தைகளில் சிக்கிவிடாதீர்கள். எந்தவொரு முடிவையும் நீண்டகாலத் துக்கானதாக எடுங்கள்” என்றார்.

“நமக்கு தேவையான சரியான இடத்தைக் கண்டுபிடித்துவிட்டால், அங்கு எந்த பில்டரிமிருந்து வேண்டுமானாலும் வாங்கலாமா?” உடனே டேப்ளெட்டை எடுத்து நீட்டினார். அதில் கடந்தகால, எதிர்கால, நிகழ்கால பில்டர்களின் நீளமான பட்டியல் இருந்தது. அவற்றில் சரியான நேரத்தில் டெலிவரி, நிதி நிலை, கட்டுமான தரம், இதுவரையிலான பேரும் புகழும் என பல்வேறு ஃபில்டர்களைப் போட்டு தனித்தனியாக பில்டர் களைப் பிரித்துக் காட்டினார்.

பில்டரைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது என்ன வெல்லாம் பார்க்க வேண்டும் என்பதற்கு ஒரு தெளிவைக் கொடுத்தார். “நல்ல டெவலப்பர்களிடம் விலை கூடுதலாகத்தான் இருக்கும். வீடு வாங்கு வதை கார் வாங்குவதுபோல பார்க்க வேண்டும்.

நல்ல பிராண்டுகள், சிறப்பான தோற்றம், குறைவான நிர்வகிப்பு செலவு, அதிக ரீசேல் மதிப்பு ஆகிய வற்றையெல்லாம் கொண்டிருக்கும். அதற்கேற்ப விலையும் இருக்கும் அல்லவா. அதுபோலத்தான்”

“இன்னும் நிலைமை மோசமாகுமா? விலை சரிவு ஏற்படுவதற்கான சாத்தியம் இருக்கிறதா?,” என்று கேட்டோம், ஏனெனில் தற்போதைய நிலையில், என்பிஎப்சிகளின் நெருக்கடி டெவலப்பர்களின் கடன் வாங்கும் திறனை வெகுவாக பாதித்திருக்கிறது, நகரங்களில் வீடுகள் விற்பனை ஆக பல மாதங்கள் ஆகின்றன.

தனியார் முதலீடு வர்த்தகத்தின் பக்கம் திரும்பிக்கொண்டிருக்கிறது, வேலைவாய்ப்பு உருவாக்கம் பலவீனமாக இருப்பதால், இப்போதைக்கு இந்த நிலையில் மாற்றம் ஏற்படாது போலிருக்கிறது.

“டெலவப்பர்களுக்கு நெருக்கடி இல்லாமல் இல்லை, அதேபோல் விலையிலும் அழுத்தங்கள் உள்ளன. எனவே கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை, டெவலப்பர்களின் கடந்தகால வரலாறை ரெரா இணையதளத்தில் ஆராய்ந்துபார்த்துவிட்டு வாங்குவது பலனளிக்கும்” என்றார் ஹோமானந்தா.