வீட்டு வாடகைச் சட்ட வரைவு: யாருக்கு நன்மை?

டந்த இருபதாண்டுகளில்தான் இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் துறை மிகப் பெரிய வளர்ச்சி கண்டது. தங்களின் தேவைக்கு அப்பாற்பட்டு மக்கள் மனைகளை, வீடுகளை முதலீட்டுக்காக வாங்கிக் குவித்தனர். இந்த இடத்தில்தான் வீட்டை வாடகைக்கு விடுவதும் பெரிய தொழிலானது. சிறு நகரங்களைவிட சென்னை, மும்பை, டெல்லி போன்ற மாநகரங்களில் இது இருபதாண்டுகளில் லாபகரமான தொழிலாக ஆனது. வெளியூர்களிலிருந்து வேலைக்காக வருபவர்களின் இருப்பிடப் பற்றாக்குறையை இந்த வாடகை வீடுகள் நிறைவேற்றின.

ஸ்ரீபெரும்புதூர், மறைமலைநகர் போன்ற சென்னையின் புறநகர்ப் பகுதிகளில் தொழிற்சாலைகளின் பெருக்கத்தாலும் ஐடி துறையின் வளர்ச்சி போன்ற பல காரணங்களாலும் வாடகை வீட்டுக்கான தேவை நாள்தோறும் அதிகரித்துவந்தது. இதனால் வீட்டு உரிமையாளர்கள் அவர்களாகவே வாடகை வீடு குறித்த புதிய விதிமுறைகளை இயற்றிக்கொண்டனர். அதாவது 10 மாத வாடகையை முன்பணமாகக் கொடுக்க வேண்டும், வெள்ளையடிக்கக் கட்டணம் தர வேண்டும், உரிமையாளர் நினைத்தால் எப்போது வேண்டுமானாலும் வீட்டைக் காலி செய்யச் சொல்லலாம், விருந்தினர்கள் தங்கக் கூடாது என விதிமுறைகளை உருவாக்கினர்.

இந்தப் புதிய விதிமுறைகள்தான் சென்னை முழுவதும் நடைமுறையில் இருக்கின்றன. அதுபோல வீட்டுக்கான தேவையை வைத்தே வாடகையும் நிர்ணயம் செய்யப்பட்டுவந்தது. உதாரணமாக நுங்கம்பாக்கம், எழும்பூர் போன்ற சென்னை மத்தியப் பகுதியில் ஒரு படுக்கையறை வீடே ரூ. 10,000 முதல் வாடகை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. கோடம்பக்காம், கே.கே.நகர், அசோக்நகர் பகுதிகளில் அடுத்த கட்டமாக ரூ. 9,000 முதல் வாடகை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. வாடகை குறைவாக இருந்த நங்கநல்லூர், மடிப்பாக்கம், ஆதம்பாக்கம் பகுதிகளிலும் இப்போது வாடகை அதிகரித்த வண்ணம் இருக்கிறது. இந்த வாடகை நிர்ணயத்துக்கு எந்தக் கட்டுப்பாடும் இல்லை. இதில் புதிய விதிமுறையாக முதல் மாத வாடகையை முன்கூட்டியே முன்பணத்துடன் சேர்த்துக் கொடுக்க வேண்டும் என்பதையும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் உருவாக்கினர்.

இந்நிலையில் வாடகைதாரரின் உரிமை கவனத்தில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுவதே இல்லை. இது மட்டுமல்லாது குறிப்பிட்ட ஜாதிக்கு மட்டும் வீடு தருபவர்கள் உண்டு. குறிப்பிட்ட மதத்தைச் சேர்ந்தவர்களுக்கு வீடு தர மறுப்பவர்கள் உண்டு. இதைக் கட்டுப்படுத்த விதிமுறைகள் இல்லை.

ஆனால், வாடகைதாரர் - உரிமையாளர்கள் உரிமைகள் குறித்து வீட்டு வாடகைச் சட்டம் 1960 அடிப்படை விதிமுறைகளை வகுத்திருக்கிறது. ஆனால், அது பின்பற்றப்படுவதில்லை. வாடகை மிகப் பெரிய சந்தையாக வளர்ச்சி பெற்றிருக்கும் காலகட்டத்தில் அந்தச் சட்டம் இதுநாள்வரை திருத்தப்பட்டதும் இல்லை. இந்நிலையில் கடந்த மாதம் வீட்டு வாடகைச் சட்ட திருத்த வரைவு சட்டமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டது. வாடகைச் சட்டத்தின் கட்டுப்பாடுகளை நீக்க வேண்டும் என்ற மத்திய அரசின் புரிந்துணர்வு ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படியில் இந்தச் சட்டத் திருத்தம் தாக்கல் செய்யப்பட்டது.

இந்தச் சட்டம் உரிமையாளர்களுக்குக் கூடுதல் உரிமைகளை வழங்குகிறது. உதாரணமாக 1960 சட்டத்தின்படி மாநில அரசுக்குத் தேவை இருக்கும்பட்சத்தில் காலியாக உள்ள ஒரு கட்டிடத்தை உரிமையாளரின் அனுமதி இல்லாமல் வாடகைக்கு எடுக்க முடியும். இந்தப் புதிய வரைவில் உரிமையாளரின் அனுமதி இல்லாமல் அதை வாடகைக்கு எடுக்கச் சட்டம் இடம் தராது.

இந்தச் சட்ட திருத்தில் வாடகைதாரர் பெரிதும் எதிர்பார்த்த வாடகையை ஒழுங்குபடுத்தும் அம்சம் இல்லை. தேவையை முன்னிட்டே வாடகை நிர்ணயிக்கப்படுவது தொடர்ந்துவருகிறது. உதாரணமாக ரூ.2,000 வாடகைக்குப் போகக் கூடிய ஒரு வீட்டை, அதிகமானோர் கோருவதால் அந்த வீட்டை உரிமையாளர் ரூ.6,000 வாடகைக்குக் கொடுக்க முடியும். இதைக் கட்டுப்படுத்த இந்தச் சட்ட வரைவில் விதிமுறைகள் இல்லை. அதே சமயம் வீட்டு வாடகையை உரிமையாளர் - வாடகைதாரர்களுக்கு இடையிலான ஒப்பந்தத்தின் மூலம் நிர்ணயம் செய்யலாம் எனச் சொல்கிறது இந்த வரைவு. இதனால் ஏற்கெனவே நடைமுறையில் இருப்பதுபோல வாடகையை உரிமையாளர் நிர்ணயிக்கும் நிலையே தொடரும் என எதிர்பார்க்கலாம்.

வாடகைதாரர் மகிழ்ச்சி கொள்ளக்கூடிய அம்சம், வாடகைக்கான முன் பணத்தை இந்தச் சட்ட வரைவு திட்டமாக வரையறுத்துள்ளது. நிர்ணயிக்கப்பட்ட வாடகைத் தொகையில் மூன்று மடங்கை முன்பணமாகத் தந்தால் போதுமானது. அதாவது மூன்று மாத வாடகைப் பணம். மேலும், ஒவ்வொரு மாத வாடகைக்கான ரசீதையும் வாடகைதாரருக்கு உரிமையாளார் வழங்க வேண்டும் என இந்தச் சட்ட வரைவு கூறுகிறது. மேலும் வெள்ளையடித்தல், குடிநீர்க் குழாய்களை மாற்றுதல் போன்ற பெரிய பணிகள் வீட்டு உரிமையாளரின் பொறுப்பு என்பதை இந்த வரைவு உறுதிப்படுத்தியுள்ளது. அதே சமயம் சிறு சிறு பணிகள் வாடகைதாரர் பொறுப்பு என்கிறது வரைவு. இதில் இருதரப்புக்கும் இடையில் குழப்பம் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது.

வீட்டு உரிமையாளர்கள் வாடகைதாரரைக் காலிசெய்ய வைக்க நடைமுறைச் சிக்கல்கள் பல rent chart-2

இருந்தன. இந்தப் புதிய சட்ட வரைவு அதற்கு வழிவகை செய்கிறது. உரிமையாளர் ஒப்பந்தக் காலத்தில் சொன்ன கால வரம்புக்கு மேல் வாடகைதாரர் அந்த வீட்டில் வசிக்க முடியாது.

வீட்டு உரிமையாளர் வாடகை வீட்டைப் பார்க்க விரும்பினால் 24 மணி நேரத்துக்கு முன்பு வாடகைதாரருக்குத் தகவல் தெரிவிக்க வேண்டும். அதுபோல் காலை 7 மணிக்கு முன்போ இரவு 8 மணிக்குப் பிறகோ வீட்டைப் பார்க்க முடியாது. இவை வாடகைதாரருக்கு நன்மையளிக்கும் அம்சங்கள். இவை அல்லாது வாடகைப் பிரச்சினைகளை மேலாண்மை செய்வதற்காக மாவட்ட ஆட்சியரின் கீழ் வாடகை அதிகாரிகள் நியமிக்கப்படவுள்ளனர். வாடகைதாரர் - உரிமையாளர் சிக்கல்களைக் களைய வாடகைத் தீர்ப்பாயமும் ஏற்படுத்தப்படவுள்ளது. இந்தச் சட்ட வரைவில் சில பலவீன அம்சங்களும் இருக்கின்றன. இவற்றுக்கு அப்பால் வாடகைதாரர், உரிமையாளார் இரு தரப்புக்கும் நன்மையளிக்கும் பல விஷயங்களும் இந்தச் சட்ட வரைவில் இருக்கின்றன. 1960 வாடகைச் சட்டத்தில் கூறப்பட்ட விஷயங்களே இப்போது நடைமுறையில் இல்லை. இந்நிலையில் இந்தப் புதிய சட்டத்தின் சவாலே அதை நடைமுறைப்படுத்திவதில்தான் இருக்கிறது.