கட்டுநர்களின் புதிய சவால்கள்

ரியஸ் எஸ்டேட் துறையில் இருப்பவர்கள் மத்தியில் மிகப் பெரிய கேள்வியையும் அச்சத்தையும் ஏற்படுத்தியிருப்பது சரக்கு மற்றும் சேவை வரியும், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டமும்தான். இந்த இரண்டும் வெவ்வேறு என்றாலும், அதன் பொதுப்படையான தாக்கம் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிச்சயம் இருக்கும் என்பதே பெரும்பாலானோரின் கருத்தாக இருக்கிறது.

ஜூன் 22 அன்று ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் தமிழகத்தில் அமலுக்கு வந்தது. வீடு வாங்குவோருக்குப் பல்வேறு பாதுகாப்பு அம்சங்களையும் உரிய காலத்தில் வீடு கிடைக்கும் என்ற உறுதிமொழியையும் உள்ளடக்கி இருப்பதாக கூறும் இந்தச் சட்டம், சிறு மற்றும் நடுத்தரக் கட்டுநர்களுக்குப் பாதகமாக அமையும் என்ற வாதமும் முன்வைக்கப்படுகிறது.

உதாரணமாக, குறித்த காலத்துக்குள் வீட்டைக் கட்டி முடித்து அதை வாங்கியவருக்கு ஒப்படைக்கத் தவறும்பட்சத்தில், 10 சதவிகித அபராதம் கட்டுநருக்கு விதிக்கப்படும் என ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டத்தில் வழிவகை செய்யப்பட்டுள்ளது. ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முன்னெப்போதும் இல்லாத மந்தநிலை காணப்படும் நிலையில், இதுபோன்று அபராதம் விதிக்கும் விதிமுறை, தங்களுக்குப் பாதிப்பையே ஏற்படுத்தும் என்று சிறு மற்றும் நடுத்தரக் கட்டுநர்கள் கூறுகின்றனர்.

தமிழக அரசின் விதிமுறைகளின்படி, 500 சதுர மீட்டர் அல்லது எட்டுக் குடியிருப்புகளுக்கு மேல் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டத்துக்கு உட்படும். தற்போது பணிகள் தொடங்கப்பட்டுள்ள திட்டங்களில், ஆரம்ப நிலையில் உள்ள திட்டங்களுக்கும், இந்த விதிகள் பொருந்தும். கட்டுமான நிறுவனம், வீடு வாங்குவோர் இடையே, விற்பனை ஒப்பந்தம் கையெழுத்தான திட்டங்கள் மற்றும் பணி நிறைவுச் சான்றுக்கு விண்ணப்பித்த திட்டங்கள் இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் வராது எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

சமீபத்தில் வெளியான ரியல் எஸ்டேட் புள்ளிவிவரத்தில் டெல்லி, மும்பை, ஹைதராபாத், கொல்கத்தா, அகமதாபாத் உள்ளிட்ட நாட்டின் 8 மெட்ரோ நகரங்களில் புதிய கட்டுமானத் திட்டங்கள் எவையும் கடந்த ஒரு ஆண்டில் செயல்படுத்தப்படவில்லை எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. அதே நேரத்தில் சென்னையில் மட்டும் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் புதிய கட்டுமானத் திட்டங்களின் வளர்ச்சி 4% அளவுக்கு உயர்ந்துள்ளதாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. பொதுப்படையாக இந்த 4% வளர்ச்சி சென்னை ரியல் எஸ்டேட் துறை, பிற மெட்ரோ நகரங்களைவிட வலுவானதாக இருப்பதாகக் காட்டினாலும், ரியல் எஸ்டேட் கட்டுநர்கள் இதை ஏற்க மறுக்கின்றனர். சென்னையில் மட்டும் 4% வளர்ச்சி என்பது ஆச்சரியத்தை அளிப்பதாக அவர்கள் கூறுகின்றனர்.

ஏனென்றால், கடந்த ஆண்டில், புதிய குடியிருப்புகள் கட்டுவது தொடர்பான மிகப் பெரிய திட்டங்கள் எவையும் சென்னையில் தொடங்கப்படவில்லை என்றும் ஏற்கெனவே கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்பதே தங்களுடைய பிரதான வேலையாக இருப்பதாகவும் அவர்கள் தெரிவிக்கின்றனர். உண்மை நிலை இப்படி இருக்க சென்னை மெட்ரோவில் 4% ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி என்பதை ஏற்றுக்கொள்ள முடியாத விஷயமாகவே அவர்கள் கருதுகின்றனர்.

இதுஒருபுறம் என்றால், ஜி.எஸ்.டி. அமலால், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மேலும் சுணக்கம் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளதாகவும் கட்டுநர்கள் அஞ்சுகின்றனர். ஏற்கெனவே கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளில் ஜி.எஸ்.டி.யின் தாக்கம் இருக்காது என்றாலும், புதிதாகக் கட்டப்படும் வீடுகளில் ஜி.எஸ்.டி.யின் தாக்கம் நிச்சயம் இருக்கும் என்கின்றனர். வீடு கட்டுவதற்காக வாங்கப்படும் மூலப் பொருட்களில் தொடங்கி, வீட்டுக்கான அனுமதி பெறுவது, பத்திரப்பதிவு ஆகிய அனைத்திலும் ஜி.எஸ்.டி.யின் தாக்கத்தால் விலை ஏற்றம் இருக்கும் என்பதை மறுக்க முடியாது எனக் கூறுகின்றனர்.

எனவே, அடுத்த ஓரிரு ஆண்டுகளுக்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மிகப் பெரிய வளர்ச்சியைக் கட்டுநர்கள் எதிர்பார்க்க முடியாது. அதேபோல், வீடுகளின் விலை குறையும் வாய்ப்பில்லை என்பதால், வீடு வாங்குவோரும் சற்றே பின்வாங்கச் செய்வார்கள் என்பதால், வீடுகளின் விற்பனையிலும் பெரிய அளவு முன்னேற்றம் இருக்காது என்று அச்சம் தெரிவிக்கின்றனர்.

2022-ம் ஆண்டுக்குள் அனைவருக்கும் சொந்த வீடு என்ற இலக்கை நோக்கி மத்திய அரசு நாலு கால் பாய்ச்சலில் முன்னேறப் பார்க்கிறது. ஆனால், மத்திய அரசின் வேகத்துக்கு இணையாக ரியல் எஸ்டேட் துறையினரும் சட்ட விதிகளுக்கு உட்பட்டு ஓடுவது சந்தேகமே என்று பதிலளிக்கின்றனர் கட்டுநர்கள். அமெரிக்காவில் டொனால்ட் ட்ரம்ப் அரசின் விசா கட்டுப்பாடுகளால், இந்தியாவிலிருந்து அமெரிக்காவுக்குச் செல்லும் இந்திய மென்பொறியாளர்களுக்கு நெருக்கடி ஏற்பட்டுள்ளது.

இதனால் ஐ.டி. துறை நிறுவனங்கள்கூடக் கலக்கமடைந்தன. இதன் எதிரொலியாக ஐ.டி. துறையைச் சேர்ந்த நிறுவனங்கள்கூட ஆட்குறைப்பு செய்யும் முடிவைக் கையிலெடுத்தன. இதுபோன்ற வேறு சில காரணங்களும் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குப் பாதகமாக அமைந்துவிட்டதாகக் கட்டுநர்கள் வருந்துகின்றனர்.