வழிகாட்டி மதிப்பு குறைப்பு லாபமா?

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் தொழிலைப் பொருத்தமட்டில் கடந்த இரு பத்தாண்டுகளில் மிகப் பெரிய வளர்ச்சி கண்டது. அதிகமான நிலப் பறிமாற்றங்கள் நடந்தன. மட்டுமல்லாமல் கட்டுமானத் துறையும் இதனுடன் இணைந்து வளர்ந்தது. பத்திரப் பதிவுத் துறையின் வருமானமும் அதிகரித்தது. ஆனால் 2012-ம் ஆண்டு ஏப்ரல் 1 அன்று தமிழக அரசு நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை உயர்த்தியது. இது தமிழக ரியல் எஸ்டேட்டை மிகவும் பாதித்தது.

இதைத் தொடர்ந்து சிறிய அளவிலான கட்டுமான நிறுவனங்கள், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் கிட்டதட்ட தொழிலைவிட்டே வெளியேற வேண்டிய சூழலும் ஏற்பட்டது. இந்தியாவின் மிகப் பெரிய ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி நகரமான சென்னையின் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலும் பாதிப்புக்குள்ளானது. ஏற்கனவே கட்டுமானப் பொருள்களின் விலையேற்றம், மணல் தட்டுப்பாடு எனப் பல அம்சங்களாலும் கட்டுமானத் தொழில் பாதிப்புக்குள்ளாகியிருந்தது.

ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் கட்டுமானத் தொழில் வளர்ச்சிக்குச் சில மாற்றங்கள் உடனடியாகச் செய்யப்பட வேண்டும் என இந்தியக் கட்டுமானச் சங்கமும் கிரடாயும் கோரிக்கை வைத்திருந்தன. அவற்றுள் முக்கியமானது வழிகாட்டி மதிப்பு குறைக்க வேண்டும் என்னும் கோரிக்கை. இதைத் தொடர்ந்து கடந்த ஆண்டு சட்டமன்றத் தேர்தலின் அதிமுக கட்சியின் முதல்வர் வேட்பாளர் ஜெ.ஜெயலலிதா நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு குறைக்கப்படும் எனத் தேர்தல் வாக்குறுதி அளித்தார்.

அந்த வாக்குறுதியை நிறைவேற்றும் விதமாகவும் பதிவுத் துறை வருமானத்தை உயர்த்தும் விதமாகவும் சமீபத்தில் தமிழக அமைச்சரவை நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை 33 சதவீதமாகக் குறைத்துள்ளது. இது தமிழக ரியல் எஸ்டேட் துறையைப் பொறுத்த அளவில் இது முக்கியமான அறிவிப்பு. ஆனால் இது தமிழக ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு நன்மை பயக்குமா என்பது கேள்விக்குறிதான்.

“தமிழகக் கட்டுமானத் துறையைப் பொறுத்தவரை இது நெருக்கடிக் காலம் என்றுதான் சொல்ல வேண்டும். ஏற்கனவே கட்டுமானப் பொருளான சிமெண்ட் விலை கட்டுக்குள் இல்லாமல் பெட்ரோல் விலை போல நாள்தோறும் உயர்ந்துகொண்டே செல்கிறது. பெட்ரோல் விலைகூட சில சமயங்களில் குறைக்கப்பட்டதாக அறிவிப்பு வரும். ஆனால் சிமெண்ட் விலை உயர்ந்துகொண்டுதான் வரும். இது மட்டுமல்லாமல் சமீபத்தில் மணல் தட்டுப்பாடு அதிகரித்துள்ளது. நிலத்தைப் பதிவுசெய்வதிலும் சில சிக்கல்கள் இருக்கின்றன. இந்நிலையில் தமிழக அரசின் இந்த அறிவிப்பு வரவேற்கத்தக்கது” என இந்தியக் கட்டுமானச் சங்கத்தின் தேசியக் குழு உறுப்பினரும் ஐடியன் கட்டுமான நிறுவனத்தின் தலைவருமான சிறில் கிறிஸ்துராஜ் கூறுகிறார்.

இந்த வழிகாட்சி மதிப்பு குறைப்பு உடனடியாக நடைமுறைக்கு வருவதாக பதிவுத் துறைத் தலைவர் அறிவித்துள்ளார். நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு 33 சதவீதமாகக் குறைக்கபட்டுள்ளதுடன் பதிவுக் கட்டணத்தை 4 சதவீதமாக உயர்த்தியுள்ளது. அதாவது நில விற்பனை, பரிமாற்றம், தானம், செட்டில்மென்ட் போன்றவற்றுக்கான பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் மூன்று சதவீதம் உயர்ந்துள்ளது. முதலில் நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்புடன் 7 சதவீத முத்திரைத்தாள் கட்டணமும் 1 சதவீதப் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணமும் செலுத்தி வந்தனர். இப்போது நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு 33 சதவீதமாகக் குறைந்துள்ளது. ஆனால் பதிவுக் கட்டணம் மூன்று மடங்காக உயர்ந்துள்ளது.

“வழிகாட்டி மதிப்பு குறைத்துள்ளதால் நிலப் பரிமாற்றம் கண்டிப்பாகக் கூடும் என எதிர்பார்க்கலாம். இதனால் பதிவுத் துறைக்கு வருமானமும் அதிகமாகும். ரியல் எஸ்டேட்டும் வளர்ச்சி பெறும். ஆனால் பதிவுத் துறைக் கட்டணத்தை மூன்று சதவீதம் அளவுக்கு உயர்த்தப்பட்டுள்ளது. இந்த அறிவிப்பைத் திரும்பப் பெற்றால் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி பெறும்” என சென்னை ரியல் எஸ்டேட் சங்கமான க்ரியாவின் தலைவர் அஸீம் அகமத் தெரிவிக்கிறார்.

நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு குறைப்பு என்பது வெளிப்படையாகப் பார்ப்பதற்கு பெரிய மாற்றமாகத் தெரிந்தாலும் இதனால் இப்போது உள்ளதைவிடப் பெரிய அளவிலான மாற்றத்தை ஒன்றும் ஏற்படப்போவதில்லை என்கிறார் சிறில். ஒரு சதுர அடி நிலத்துக்கு ரூ. 1000 நில வழிகாட்டி மதிப்பு இருந்ததை இந்த அறிவிப்பால் ரூ.670வாகக் குறையும். ஆனால் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் மூன்று மடங்கு உயர்ந்துள்ளது.

உதாரணமாக 1200 சதுர அடி நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு 1 சதுர அடிக்கு ரூ.1000 எனக் கொண்டால் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் மொத்தமாகப் பார்த்தால் 7.8 சதவீதம் அளவுக்குக் குறைந்துள்ளது. ஆனால் இது ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சிக்குப் பெரிய அளவில் உதவாது என்கிறார் சிறில். ஆனால் இந்தக் குறைப்பு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிலப் பரிமாற்றங்கள் நடக்க உதவும் என்பது அஸீமின் உள்ளிட்ட அத்துறைசார் பெரும்பாலனவர்களின் கருத்தாக இருக்கிறது.

அவர்கள் தரப்பில் முன்வைக்கப்படும் மிக முக்கியமான இன்னொரு கோரிக்கை, அங்கீகாரம் இல்லாத மனைகளைப் பதிவுசெய்வதில் உள்ள சிக்கல்களைக் களைய வேண்டும் என்பது. “இதற்கும் தெளிவான வழிகாட்டுதல்களை அரசு ஏற்படுத்த வேண்டும்” என்கிறார் சிறில். நடந்துவரும் சட்டமன்றக் கூட்டத் தொடரில் அதற்கான சட்டத் திருத்தம் கொண்டுவரப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.