கட்டுமானப் பிரச்சினைகள்: வீட்டுக்கும் வரைபடத்துக்கும் வித்தியாசம் இருக்கிறதா?

ங்கள் வீடு அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு குறித்துத் திட்டமிடுகிறீர்கள். அதற்கான வரைப்படத்தையும் உரியவர்களின் உதவியுடன் உருவாக்குகிறீர்கள். நகராட்சி அல்லது நகர அதிகாரிகள் அதற்கு ஒப்புதல் தருகிறார்கள். அதைக் கட்டுநர்களிடம் தருகிறீர்கள் (அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு என்றால் கட்டுநரே இந்தத் திட்டவரைவுக்கு ஒப்புதல் பெற்று அதற்கான ஒரு பிரதியை உங்களுக்குக் கொடுத்துவிடுவார்). ஆனால், ஒப்புதல் வாங்கிய திட்டவரைவுக்கும் கட்டப்பட்ட அளவுகளுக்கும் வித்தியாசம் இருக்கிறது என்று கட்டிடம் கட்டி முடிக்கப்பட்ட பிறகுதான் தெரிகிறது.

“விடுங்கள். இதெல்லாம் சகஜம்’’ என்பார் கட்டுநர். “ஒப்புதல் பெற்ற திட்டம் இது. திட்டப்படி கட்டிடம் எழுப்பச் சொல்லி நான் கட்டுநரிடம் கொடுத்ததற்கும் ஆதாரம் இருக்கிறது. எனவே, விதிமீறலுக்கு யாரும் என்னைக் குற்றம் சொல்ல முடியாது’’என நீங்கள் நினைக்கலாம்.

இப்படி நீங்கள் நினைத்தால் அது பெரும் தவறு. உங்கள் கட்டிடத்தில் பிறழ்வுகள் (deviations) இருந்தால் அதற்கு நீங்கள்தான் பொறுப்பு. ‘இது கட்டுநரின் தவறு’ என்று நீங்கள் பொறுப்பைத் தட்டிக் கழிக்கவே முடியாது.

நீங்கள் ஒரு வீட்டை வாங்கிவிட்டு அதில் பிறழ்வுகள் இருப்பது கண்டுபிடிக்கப்பட்டால் “நாம் இதைக் கட்டவில்லையே. கட்டி முடித்த பிறகுதானே வேறொருவரிடமிருந்து வாங்கினோம் - அதுவும் ஐந்து, ஆறு வருடங்களுக்குப் பிறகு’’ என்று கூறியும் நீங்கள் தப்பித்துக்கொள்ள முடியாது. இதற்குப் பொறுப்பு நீங்கள்தான். உங்கள் வீட்டின் சட்டமீறலான பகுதிகள் இடிக்கப்படலாம் அல்லது நீங்கள் பெருந்தொகையை அபராதமாகச் செலுத்த வேண்டியிருக்கலாம்.

வேறு சிலர் அப்பாவித்தனமாக, “வங்கியில் வீட்டுக் கடன் வாங்கி இருக்கிறேன். எனவே, திட்டமிட்டபடி கட்டிடம் கட்டப்படவில்லை என்றால் அதை வங்கியே எனக்கு எச்சரிக்கை செய்திருக்கும்” என்று நினைத்துக்கொள்கிறார்கள். இதுவும் தவறு.

வங்கிகள் நன்னம்பிக்கையின் (in good faith) அடிப்படையில்தான் வீட்டுக் கடனை வழங்குகின்றன. கட்டிடம் எழுப்பும்போது அதை அவ்வப்போது வங்கியின் பிரதிநிதி வந்து பார்க்க வேண்டும் (குறிப்பிட்ட கட்டங்களைக் கட்டிடம் அடையும்போது கடன் தவணைகள் அடுத்தடுத்து வழங்கப்படும்).

ஆனால், வங்கிப் பிரதிநிதிகள் குறிப்பிட்ட கால வெளியில் ‘விசிட்’ செய்வதில்லை. தவிர எந்த அளவு கட்டிடம் எழுந்திருக்கிறது என்பதில் அவர்கள் கவனம் செலுத்துவார்களே தவிர, திட்டத்தில் உள்ள அளவில் ஒவ்வொரு கட்டிடமும் அதன் அறைகளும் கட்டப்பட்டுள்ளனவா என்பதை அவர்கள் சரிபார்ப்பதில்லை.

கட்டிடம் முடிவடைந்த பிறகு நிறைவுச் சான்றிதழ் (Completion Certificate) விண்ணப்பிக்கும்போது அது மறுக்கப்படும். ‘ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட அளவின்படி கட்டிடம் கட்டப்படவில்லை’ என்று காரணம் கூறப்படும். அப்போதுதான் பதறுவீர்கள். (வேண்டுமென இஷ்டத்துக்கு – திட்ட மீறலாக – கட்டிய கட்டுநர்கள் இதனால்தான் முடிந்தவரை ‘நிறைவுச் சான்றிதழ்’ பெறுவதைத் தள்ளிப் போடுவார்கள்).

மைக்ராஸ்கோப்பைக் கையில் வைத்துக்கொண்டா கட்ட முடியும்? ‘கொஞ்சம்’ முன்பின்னாகக் கட்டிடம் இருந்தால் தவறா என்று உங்களுக்குக் கேட்கத் தோன்றும். கொஞ்சம் முன்பின்னாகக் கட்டிடம் எழுப்பப்பட்டால் அது ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது. ஐந்து சதவீதம் அதிகமாகவோ குறைவாகவோ அமைவிடத் திட்ட வரைபடத்திலிருந்து மாறுதல்கள் இருக்கலாம். (அதற்காக அடுத்தவர் நிலத்தில் நீங்கள் கொஞ்சூண்டு கட்டிடம் எழுப்பிவிட முடியாது. உங்கள் எல்லைக்குள் கட்டியவற்றைத்தான் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்).

‘இயல்பாக, தவறான நோக்கமின்றி நடைபெற்றவை (Unintentional deviation)’ என்று இந்த ஐந்து சதவீத மீறல்கள் கணக்கிடப்படுகின்றன.

ஆனால், பல நேரத்தில் மீறல்கள் தெரிந்தே நடக்கின்றன. முக்கியமாகத் தரைப்பரப்பு விகிதத்தில் (Floor Area Ratio). அதாவது நிலத்தின் மொத்தப் பகுதியில் எல்லாத் தளங்களுமாகச் சேர்த்து மொத்தப் பரப்பளவு இவ்வளவுதான் என்ற விகிதம்.

இந்த இடத்தில் அளிக்கப்படும் ஒரு தகவல் உங்களுக்கு வியப்பாக இருக்கலாம். பூஜை அறையில் (ஒப்புதல் பெற்ற திட்டவரை படத்திலிருந்து செய்யப்படும்) மாற்றம் சட்டப்பூர்வமாக அனுமதிக்கப்பட்டிருக்கிறது. சொல்லப்போனால் தரைப்பரப்பு விகிதத்தில் (FAR) கணக்கிடுதலில் பூஜை அறைக்கான பரப்புக்கு விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. சில இடங்களில் பிற அறைகளைவிடப் பூஜை அறை பெரிதாக இருப்பதை நீங்கள் பார்த்திருக்கலாம். அதன் பின்னணி இதுவாகவும் இருக்க வாய்ப்பு உண்டு.

அதெல்லாம் சரி அப்பாவியான வீட்டுச் சொந்தக்காரர்கள் இதிலிருந்து எல்லாம் தப்புவது எப்படி? நல்ல பெயர் எடுத்த கட்டுநர்களை அணுகுவதுதான் முதல் படி. அதாவது கடந்த காலத்தில் ஒப்புதல் பெறப்பட்ட அளவுகளின்படி மட்டுமே கட்டிடங்களைக் கட்டிய நாணயமான கட்டுநர்களை அணுகுங்கள்.

கட்டிடம் சிறிது எழும்பிய உடனேயே ஒரு கட்டிடக் கலைஞரை (Architect) அமர்த்தி திட்டப்படி கட்டிடம் கட்டப்படுகிறதா என்பதை உறுதிசெய்து கொள்ளுங்கள். இதற்குக் கொஞ்சம் செலவு ஆகும்தான். என்றாலும், பின்னர் நேரக்கூடிய பல சிக்கல்களை இதனால் நீங்கள் தவிர்க்கலாம்.