ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்: விதிமுறைகள் என்னென்ன?

ரு பொருளை வாங்குபவர்கள் அதன் தரத்தை ஒருமுறைக்கு இரண்டு முறை விற்பனையாளரிடம் கேட்டறிந்த பின்னரே வாங்குகின்றனர். உலகமயமாக்கல் காரணமாக டார்ச் லைட் முதல் செல்போன் வரை மலிவு விலையில் கிடைத்தாலும், வாங்கிய பொருள் தரமானதாக இருக்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் மட்டும் அனைத்துத் தரப்பு மக்களிடமும் பொதுவானதாகவே இருக்கும். 500 ரூபாய் மதிப்பில் வாங்கும் டார்ச் லைட் எவ்வளவு தரமாக இருக்கிறது என்பதைப் பலமுறை யோசித்து வாங்கும் மக்கள், பல லட்சம் ரூபாய் மதிப்புள்ள ஒரு வீட்டை வாங்கும் போது எவ்வளவு எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும்.

ஒரு வீடு கட்டி முடிக்கப்பட்டு, விற்கப்படும்போது, அதனை வாங்குபவர், கட்டுமான நிறுவனம் அல்லது பில்டரின் வாய்மொழி உறுதியை நம்பித்தான் வாங்குகிறார். ஆனால், சில ஆண்டுகளிலேயே கான்கிரீட் தூண் (Pillar) போன்ற முக்கியக் கட்டுமானங்களில் விரிசல் அல்லது சேதம் ஏற்படும் போது, வீட்டை வாங்கியவர் யாரிடம் போய் நஷ்ட ஈடு கேட்க முடியும். இந்தப் பிரச்சினைக்கு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (RERA) தீர்வு தரும் வகையில் விதிமுறைகளை வகுத்துள்ளது என்பது நம்மில் பலருக்கும் தெரியாது.

அண்மையில் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்ட RERA சட்டத்தில் அடுக்குமாடி அல்லது தனி வீடு என்று எந்த வகையான குடியிருப்பாக இருந்தாலும் அதற்கு 5 ஆண்டுகள் வரை எந்தவிதச் சேதமும் ஏற்படாது என்ற உறுதிமொழியை (Warranty) பில்டர்கள் தர வேண்டும் என அறிவுறுத்தப்பட்டுள்ளது. ஒருவேளை சம்பந்தப்பட்ட பில்டர் கட்டிய வீட்டுக்கு ஏதாவது சேதம் ஏற்பட்டால், பாதிக்கப்பட்ட வீட்டின் உரிமையாளர், பில்டரிடம் முறையிட்டுத் தீர்வு பெறலாம் என்றும் RERA சட்டத்தில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

அதாவது, வீட்டை வாங்கிய தேதியில் இருந்து 5 ஆண்டு காலம் வரை அந்தக் கட்டுமானத்தின் உறுதித்தன்மை மற்றும் நிலைத்தன்மையைப் பாதுகாக்க வேண்டிய பொறுப்பு பில்டரையே சேரும் எனவும் RERA சட்டம் தெளிவாக வரையறுத்துள்ளது. ஒருவேளை கட்டுமானத்துக்கு ஏதாவது பாதிப்பு ஏற்படும் பட்சத்தில், வீட்டின் உரிமையாளர் பில்டரிடம் முறையிட்டால், அந்தப் பிரச்சினையை 30 நாட்களுக்குள் பில்டர் சரிசெய்து தர வேண்டும்.

ஆனால், இதற்காக வீட்டின் உரிமையாளரிடம் இருந்து எந்தவிதக் கட்டணமும் பில்டர் பெறக் கூடாது என்றும் RERA அறிவுறுத்தியிருக்கிறது. பில்டரின் அலட்சியம் அல்லது மெத்தனம் காரணமாக 30 நாட்களில் வீட்டின் உரிமையாளருக்குத் தீர்வு கிடைக்காத பட்சத்தில், இழப்பீட்டுத் தொகையை பில்டர் வழங்கவும் RERA சட்டத்தில் வழிவகை செய்யப்பட்டுள்ளது.

தலைநகர் டெல்லியில் RERA சட்டம் தொடர்பாகக் கடந்த மாதம் நடைபெற்ற ஆலோசனைக் கூட்டத்தில் பங்கேற்ற பிரபல பில்டர்கள் பலரும், இந்தச் சட்டம் தொடர்பாகப் பல்வேறு கருத்துகளை முன்வைத்தனர். அதில் குறிப்பாக, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பல ஆண்டுகாலம் நீடிக்க விரும்பும் எந்த ஒரு பில்டரும் இனித் தரமற்ற முறையில் கட்டுமானங்களை மேற்கொள்ள முடியாது என்பதை மட்டும் தெளிவாக ஒப்புக் கொண்டனர்.

இதனை RERA சட்டத்தால், முதலீட்டாளர்களுக்கும், வீட்டின் உரிமையாளருக்கும் கிடைத்த சட்ட ரீதியான பாதுகாப்பாகவே கருத வேண்டும். ஒருவேளை பில்டர்கள் தங்கள் தவறுக்காக, காண்ட்ராக்டர்களைக் குற்றம்சாட்டினால், அது எந்த அளவுக்கு எடுபடும் என்றும் அந்தக் கூட்டத்தில் விவாதிக்கப்பட்டது.

எனினும், இனிவரும் காலங்களில் பில்டர்கள், தாங்கள் பணிகளை அளித்த காண்ட்ராக்டர்கள் மற்றும் சப்- காண்ட்ராக்டர்களின் நம்பகத் தன்மை தொடர்பாகத் தெளிவாகக் கோப்புகளைப் பராமரிப்பதன் மூலமே, RERA சட்டத்தின் பிடியில் இருந்து தங்களைப் பாதுகாத்துக் கொள்ள முடியும் என்பதையும் முன்னணிக் கட்டுமான நிறுவனங்களின் உரிமையாளர்கள் எடுத்துரைத்தனர்.

வீட்டுக்குப் பாதிப்பு ஏற்பட்டுள்ளது என்பதை எந்த அடிப்படையில் வரையறுக்க வேண்டும் என்பது தொடர்பாக RERA சட்டம் சில விதிமுறைகளை வகுத்துள்ளது. ஆனால், RERA சட்டத்தில் இந்த விதிமுறை வருவதற்கு முன்பாகவே, ஹரியானா மாநில அரசு இதுபோன்ற ஒரு சட்டத்தைத் தனது மாநிலத்தில் அமல்படுத்தியுள்ளது. அந்தச் சட்டத்தின் படி, சுவர்கள், ஸ்லாப், பில்லர்கள், கான்கிரீட் தளம் ஆகியவற்றில் சேதம் ஏற்பட்டால் மட்டுமின்றி, கட்டுமானப் பணியாளர்களின் கவனக் குறைவால் ஏற்படும் பாதிப்புகள், திட்டமிட்ட வகையில் கட்டுமானம் செய்யாததால் கட்டிடத்துக்கு ஏற்படும் பாதிப்புகள் ஆகியவற்றுக்கும் பில்டர்கள்தான் பொறுப்பேற்க வேண்டும் என ஹரியானா மாநிலம் வகுத்துள்ள சட்டத்தில் அறிவுறுத்தப்பட்டுள்ளது.

எனவே, RERA சட்டத்தால் பில்டர்களுக்குப் பல கட்டுப்பாடுகள் புதிதாக உருவானாலும், ரியல் எஸ்டேட் துறையின் எதிர்கால வளர்ச்சிக்கும் வீடு வாங்குபவரின் பாதுகாப்புக்கும் அது பெரிதும் உதவும் என்பதே ரியல் எஸ்டேட் துறை வல்லுநர்களின் கருத்து.