வீட்டுக் கடனுக்கான மார்ஜின் தொகையைப் புரட்டுவது எப்படி?

ஜி.எஸ்.எஸ்.

வீடு வாங்குபவர்களில் பெரும்பாலானவர்கள் வங்கிக் கடன் வாங்குவது இயல்பு. விற்பனைப் பத்திரத்தில் எழுதப்படும் வீட்டு மதிப்பு எவ்வளவோ அவ்வளவு தொகையை வங்கி கடனாகத் தந்துவிடும் என்று எதிர்பார்க்க முடியாது. ரிசர்வ் வங்கியேகூட ஒரு வீட்டின் விற்பனைத் தொகையில் 80 சதவீதத்தைத்தான் வங்கிக் கடனாக அளிக்கும்.

அதாவது வீட்டுக்கான தொகையில் 20 சதவீதத்தை வீட்டை வாங்குபவர் தன் கையிலிருந்து கொடுக்க வேண்டியிருக்கும். இதற்குத் தர்க்கரீதியாக இரண்டு காரணங்களைக் கூறுவார்கள். ஒன்று, அப்போதுதான் வீட்டை வாங்குபவருக்கு வீட்டுக்கடனை ஒழுங்காகத் திருப்பிக் கொடுக்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் வரும். இரண்டு, ஏதோ காரணத்தால் வீட்டை வாங்குபவர் வங்கிக்கான கடன் தவணைகளை ஒழுங்காகச் செலுத்தாமல் போகலாம் அல்லது தவணைகளைத் திருப்பிச் செலுத்தாமலேயேகூட இருந்து விடலாம்.

அப்போது வீட்டை விற்று வங்கி தனது கடன் தொகையை மீட்க வேண்டும். தவிர வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டியையும் கழித்துக்கொள்ள வேண்டும். இந்த நிலையில் அந்த வீட்டின் மதிப்பு குறைந்து விட்டால்? வங்கியால் தான் அளித்த கடனை வீட்டை விற்பதன் மூலம் மீட்டுக் கொள்ள முடியாமல் போகலாம். எனவேதான் சுமார் 20 சதவீதம் பங்கை வீட்டை வாங்குபவர் தன் கையிலிருந்து கொடுக்க வேண்டும் என்கிறது வங்கி. இதை ‘மார்ஜின்’என்கிறார்கள்.

சில வேளை நீங்கள் வாங்கும் வீட்டை இன்ஷ்யூர் செய்ய வேண்டுமென்று வங்கி வற்புறுத்தலாம். இதற்கான தொகையையும் நீங்கள்தான் கட்ட வேண்டியிருக்கும். மார்ஜின் தொகை குறைவாக இருந்தால் வங்கி வீட்டை இன்ஷ்யூர் செய்தே ஆக வேண்டும் என்று வற்புறுத்த வாய்ப்பு உண்டு.

பொதுவாக வீட்டுக்கடனில் விற்பனைப் பத்திரத்துக்கான ஸ்டாம்ப் தொகை சேர்க்கப்படுவதில்லை. இதுவும் வீட்டை வாங்குபவரின் தலையில்தான் விடியும். ஆக மேற்கூறிய தொகைகளையும் கைவசம் வைத்துக் கொள்ள வேண்டிய நிலைக்கு வீட்டை வாங்குபவர் தள்ளப்படுகிறார்.

மார்ஜின் தொகையைப் புரட்டுவது என்பது மலைப்பைத் தரக்கூடியதாக சிலருக்கு இருக்கும். எந்தெந்த விதத்தில் இந்த மார்ஜின் தொகையைப் புரட்ட முடியும் என்பது குறித்த சில கோணங்களைப் பார்ப்போம்.

பெரும்பாலும் கடந்த காலத்தில் நீங்கள் சேமித்து வைத்த தொகையைத்தான் மார்ஜினாகப் பயன்படுத்துவீர்கள். இதிலிருந்து ஒன்று தெரிகிறது. வீடு வாங்கும் சமயத்தில்தான் சேமிப்பு தொடங்கும் என்றால், அது நடைமுறைக்கு ஒத்துவராது. வேலைக்குச் செல்லத் தொடங்கும்போதே அல்லது சுயவணிகத்தில் ஈடுபடத் தொடங்கும்போதே சேமிக்கவும் தொடங்க வேண்டும்.

இப்படி எவ்வளவு ஆண்டுகள் சேமிக்க வேண்டும் என்பது உங்கள் வருமானம், எந்த அளவு அதில் உங்களால் சேமிக்க முடியும், நீங்கள் வாங்க விரும்பும் வீட்டின் தொகை என்னவாக இருக்கும் எனப் பலவற்றைப் பொருத்தது.

உங்கள் சேமிப்பு என்பது சேமிப்புக் கணக்கு, தொடர் வைப்புக் கணக்கு, நீண்டநாள் வைப்புக் கணக்கு போன்ற எதுவாகவும் இருக்கலாம். இந்தத் தொகையை நீங்கள் பெறுவதில் எந்தப் பிரச்சினையும் இருக்காது. ஏனென்றால் இது தொடர்பாக நீங்கள் எடுக்கும் முடிவுதான் இறுதியானது.

நண்பர்கள், உறவினர்களிடமிருந்து கடனாகப் பெறலாம். அவர்களோடு நீங்கள் நல்லுறவு வைத்திருக்க வேண்டும் என்பதுடன் அவர்களிடம் அப்போது கடனளிக்கக் கூடிய அளவுக்கு தொகையும் இருக்க வேண்டும். தவிர வீடு தொடர்பாகக் கடன் வாங்கும்போது அந்தத் தொகை பெரிய அளவில் இருக்க வாய்ப்பு உண்டு.

தவிர அந்தக் கடனை உடனடியாகத் திருப்பிச் செலுத்த முடியாது என்பதும் யதார்த்தம். எனவே, நன்கு யோசித்துவிட்டு நண்பர்கள், உறவினர்களை அணுகுங்கள். எனக்குத் தெரிந்த சில குடும்பங்களில் மார்ஜின் தொகைக்காக உறவினரிடம் கடன் வாங்கி அதைத் திருப்பிச் செலுத்த முடியாமல் அவமானப்பட்டு உறவை முறித்துக் கொண்டதுண்டு.

ஒருவேளை உங்கள் பங்குகளை (Shares) அல்லது மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடுகளை நீங்கள் விற்கவேண்டி வரலாம். ஆனால், வீடு வாங்கும் வேளையில் இவற்றின் மதிப்பு மிகக் குறைவானதாக இருந்து விட்டால், நஷ்டத்துக்கு விற்க வேண்டுமா? வேண்டாம். இதுபோன்ற வேளைகளில் அந்தப் பங்குகளை அடமானமாக வைத்து வங்கியில் ஓவர்டிராஃப்ட் வசதி பெற்று, அதன் மூலம் மார்ஜினைப் பெறலாம்.

ஆனால், எல்லா நிறுவனங்களின் பங்குகளையும் வங்கிகள் அடமானமாக ஏற்பதில்லை. எனவே, இது தொடர்பான தெளிவை முதலிலேயே பெற்றுக் கொள்ளுங்கள்.

நீங்கள் காப்பீடுப் பத்திரங்கள் எடுத்திருந்தால், அவற்றின்மீது நீங்கள் கடன் வாங்க முடியும். இதற்கான வட்டி விகிதம் அதிக அளவில் இருந்து விடாது என்பது ஒரு சாதகமான அம்சம்.

E.P.F.,P.P.F. போன்றவை ஓய்வுகாலத்தில் உதவுவதற்காக நாம் சேமிப்பவைதான். என்றாலும் வீட்டுக் கடனுக்கான மார்ஜின் தொகையைக் கட்ட இவற்றைப் பயன்படுத்திக் கொள்வதில் தவறில்லை. சேமநலநிதித் திட்டங்களில், ஐந்து ஆண்டுகள் நீங்கள் இந்த நிதியில் பங்களிப்பு செய்திருந்தால், உங்கள் சேமிப்பிலிருந்து ஒரு பகுதியை நீங்கள் எடுத்துக்கொள்ள முடியும்.

வங்கிகளில் ‘பர்சனல் லோன்’என்பதை அளிப்பதுண்டு. இதை எப்போதுமே கடைசி முயற்சியாக வைத்துக் கொள்ளுங்கள். ஏனென்றால், இதற்கான வட்டி விகிதம் அதிகமாக இருக்கும் (நிச்சயம் வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தைவிட அதிகமாக இருக்கும்). காலப்போக்கில் இரண்டு கடன்களையும் தடங்கலின்றி உங்களால் செலுத்த முடியுமா என்பதைக் கணக்கில் கொள்ளுங்கள்.

தவிர ‘பர்சனல் லோன்’ தொடர்பாக வேறொரு கோணத்தையும் மனத்தில் கொள்ளுங்கள். ஏற்கெனவே இதுபோன்ற கடன்களைப் பெற்றிருந்தால் அது உங்கள் கடன் அறிக்கையில் (Credit Report) பிரதிபலிக்கும். அதை நீங்கள் உரிய காலத்தில் செலுத்தியிருக்கவில்லை என்றால் வங்கி, வீட்டுக்கடனை அளிக்க மறுக்கக் கூடும்.

ஆக, இப்படிப் பல கோணங்களில் யோசித்துச் செயல்பட்டு மார்ஜின் பணத்தைத் திரட்டுவதுதான் தொலைநோக்கில் புத்திசாலித்தனமாக முடிவாக இருக்கும்.