ரியல் எஸ்டேட்: சாதகம் ஆகுமா நிதி நெருக்கடி?

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தங்களுக்கான நிதியைத் திரட்ட சில வழிகளைக் கையாளுகின்றன. அவற்றில் முதன்மையானது வங்கிக் கடன். ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் வங்கிக் கடன்களைப் பெற்றே, தங்களது இருப்புத் திட்டங்களை நிறைவேற்றும்; ஏற்கனவே பெற்றிருந்த கடன்களையும் அடைக்கும். இது தவிர கட்டி முடித்த வீடுகளை விற்பதன் வாயிலாகவும் நிதியைத் திரட்டிக்கொள்ளும்.

இந்த இரண்டு நிதி ஆதாரங்களைத் தவிர்த்து இன்னொரு நிதி ஆதாரமும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு உள்ளன அதுதான் கறுப்புப் பணம். உள்நாட்டில் முடங்கிக் கிடக்கும் கறுப்புப் பணம். ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கறுப்புப் பணம் புழங்குவதை மத்திய அரசும் கூறியுள்ளது. அதைத் தடுக்கும் வகையில் மத்திய அரசு நடவடிக்கை எடுத்து வருவதும் குறிப்பிடத்தகுந்தது.

ஒவ்வொரு வங்கியும் எந்தெந்தத் துறைகளுக்குக் கடன்கள் வழங்கியுள்ளது என்பது தொடர்பான அறிக்கையை இந்திய ரிஸர்வ் வங்கி ஒவ்வொரு மாதமும் வெளியிடும். சமீபத்தில் வெளியிடப்பட்ட அந்த அறிக்கையின் படி, வங்கிகள் வழங்கும் கடன்கள் ஒட்டுமொத்தமாக 8.5 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளன. மே 29-ம் தேதி வரையான கணக்கு இது.

கடந்த ஆண்டு இதே மே மாதம் இந்தக் கடன் வழங்கும் விகித அதிகரிப்பு 12.7 ஆக இருந்தது. அதாவது கடந்த வருடம் இந்த வருடத்தைவிட அதிகமாகக் கடன் வழங்கப்பட்டிருந்தது. இதிலிருந்து இந்த வருடம் வங்கிகள் கடந்த வருடத்தைவிடக் குறைவாகவே கடன்களை வழங்கியுள்ளன என்பது தெரியவருகிறது. இது ஏன்? ஒட்டுமொத்தமாகப் பார்க்கும்போது பொதுத் துறை வங்கிகள் மோசமான கடன்களை வழங்கியுள்ளதால் அவை புதிதாகக் கடன் வழங்குவதைக் குறைத்துக்கொள்ளத் தொடங்கியிருக்கின்றன. எனவே கடன் வழங்கும் விகிதம் குறைந்திருக்கிறது.

இதில் சுவாரசியமான சேதி என்னவென்றால், வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட்டில் ஈடுபடும் நிறுவனங்களுக்கு இப்படியான கடன்கள் வங்கிகளால் வழங்கப்பட்டுள்ளன. இது இந்த ஆண்டு மே 29 வரையான ஓர் ஆண்டுக் காலகட்டத்தில் இந்தக் கடன்கள் 7.5 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது. இது ஒட்டுமொத்தமாக அதிகரித்த 8.5 சதவீதத்தைவிடக் குறைவே. ஆனால் நீண்ட காலமாக, வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குப் பொதுத் துறை வங்கிகளால் வழங்கப்படும் கடன்கள் விரைவாக அதிகரித்துக்கொண்டே இருந்திருக்கின்றன.

கடந்த ஆண்டு மே வரையான ஓர் ஆண்டைக் கணக்கில் எடுத்துப் பார்த்தால், அப்போது ஒட்டுமொத்தக் கடன் 12.7 விகிதம் அதிகரித்திருந்தது. அதே நேரத்தில் வணிக வளாக உருவாக்கத்தில் ஈடுபடும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கான கடன் 17.8 சதவிகிதம் அதிகரித்திருக்கிறது. 2014-ம் ஆண்டிலும் வணிக வளாக ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான கடன் ஒட்டுமொத்த கடன்களைவிட விரைவாகவும் அதிகபட்சமாகவும் அதிகரித்திருந்தது. அப்போது ஒட்டுமொத்த கடன்கள் 9.6 சதவிகிதம் அதிகரித்திருந்தது, வணிக வளாக ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான கடன் 15.1 சதவிகிதம் அதிகரித்திருந்தது. ஆனால் இந்த நிலைமை இப்போது மாறத் தொடங்கியிருக்கிறது.

இதன் அர்த்தம் என்ன? வணிக வளாக ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் வங்கிகளில் பெற்ற தொகை சரிவரப் பயன்படுத்தப்படுவதில்லை அதாவது கடந்த காலங்களில் பயன்படுத்தப்பட்ட அளவுக்குத் தாராளமாகப் பயன்படுத்தப்படவில்லை. இந்த நிறுவனங்கள் வங்கிக் கடன்களை ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கும், கடன்களை அடைக்கவும் பயன்படுத்துவது வழக்கம்.

ஆனால் இப்போது வங்கிகள் கடன்களை அதிக அளவில் அளிக்காத நிலையில் அவற்றுக்கான நிதியைத் திரட்ட அவை ஏற்கனவே முடித்துள்ள திட்டங்களை விற்றாக வேண்டும். இதனால் அவை நிறைவேற்றி முடித்த திட்டங்களில் அடங்கிய வீடுகளின் விலையைக் குறைக்க வாய்ப்புள்ளது என்பது சொந்த வீடு வாங்க விரும்பும் வாடிக்கையாளருக்கான நற்செய்தி.

புதுத் திட்டங்களின் அறிமுகம் 2014-15-ம் ஆண்டுகளில் 37 சதவீதம் வீழ்ச்சியடைந்திருக்கிறது என்கிறது புள்ளிவிவரம். கடந்த ஜனவரி முதல் மார்ச் வரையிலான காலகட்டத்தை அதற்கு முந்தைய வருடத்தின் இதே காலகட்டத்துடன் ஒப்பிடும்போது புதுத் திட்டங் களின் அறிமுகம் 48 சதவிகிதம் வீழ்ச்சியடைந்துள்ளது. கடந்த காலங்களில் வங்கிக் கடன் தொகையை திறமையாகப் பயன்படுத்தியது போல் இப்போது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் பயன்படுத்தாததால் இப்படி நிலைமை மோசமாகியிருக்கிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்ளலாம்.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் சரியான நேரத்துக்கு வீடுகளை வாடிக்கை யாளர்களிடம் வழங்காமல் காலம் தாழ்த்துவதாலேயே அவை வீடுகளை விற்க முடியாமல் திணறுகின்றன. 2008-11 காலகட்டத்தில் நிறைவேற்றப்பட்ட திட்டங்களில் அடங்கிய வீடுகளில் சுமார் 55 சதவிகித வீடுகள் வாடிக்கையாளர்களிடம் ஓராண்டு கால தாமதமாகவே ஒப்படைக்கப்பட்டிருக்கின்றன; சுமார் 20 சதவிகித வீடுகள் இரண்டு ஆண்டுகள் கால தாமதமாக ஒப்படைக்கப் பட்டிருகின்றன; இன்னும் சில வீடுகள் இன்னும் முடிக்கப்படவே இல்லை என்கின்றன புள்ளிவிவரங்கள்.

பல கட்டுமான நிறுவனங்கள் விற்கப்படாத வீடுகளை வைத்துக் கொண்டு முழித்துக் கொண்டிருக் கின்றன. ஆகவே வங்கிகள் இந்நிறுவனங் களுக்கு வீட்டுக் கடன்கள் வழங்குவதைக் குறைத்தால் இவை நிறைவேற்றி முடித்த வீடுகளின் விலையைக் குறைக்கும் நிலைக்குத் தள்ளப்படும். ஏனெனில் ஏற்கனவே வாங்கிய கடனை அடைக்கவும், நடப்புத் திட்டங்களை நிறைவேற்றி முடிக்கவும் தேவையான நிதியை அவை எப்படியும் திரட்டியாக வேண்டுமே.

உள்ளபடியே சொன்னால் இப்போதே சில ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் நிதி நெருக்கடியில் தான் உள்ளன. ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் ஆண்டுக்கு 27 சதவீதம் வட்டி வழங்குகிறோம் எனச் சொல்லி நிதி திரட்ட முயல்கிறது. அதாவது மூன்று ஆண்டுக்குள் உங்கள் பணம் இரட்டிப்பாகத் திரும்பிவரும் என்று அது கூறுகிறது. இது நடைமுறைக்கு ஒவ்வாதது என்பதை எளிதில் புரிந்துகொள்ள முடிகிறது. ஆனால் நிதி திரட்ட வேண்டிய நெருக்கடியில் இருப்பதால் அது எதையாவது சொல்லி நிதியைத் திரட்ட முயல்கிறது.

கறுப்புப் பண விஷயத்தில் அரசு வெளிநாட்டுக் கறுப்புப் பணத்தை மீட்க நடவடிக்கை எடுக்கிறது. ஆனால் உள்நாட்டில் ஏராளமான கறுப்புப் பணம் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முடங்கியுள்ளது. அரசு இவ்விஷயத்தைக் கையில் எடுக்க வேண்டிய தருணம் இது. அப்படி நடவடிக்கை எடுத்தால் தான் வீடு வாங்க விரும்பும் அனைவரும் வீடு வாங்க இயலும்.