தரகர்கள் எண்ணிக்கை குறைந்துவிட்டதா ?

நிலம், வீடுகள் விற்பனை இப்போது வெகுவாகக் குறைந்துவிட்டது. அதனால் அதைச் சார்ந்து இயங்கிய இடைத்தரகர்களின் எண்ணிக்கையும் குறைந்திருக்கிறது. முன்பெல்லாம் திருச்சியில் தெருவுக்குத் தெரு ஏகப்பட்ட வீட்டு இடைத்தரகர்கள் இருந்தனர்; நான் பார்த்திருக்கிறேன். ஆனால் தற்போது இந்த எண்ணிக்கை மிகக் குறைந்துவிட்டது. இதற்கு மக்களின் வாங்கும் சக்தி குறைந்துவிட்டதுதான் இதற்குக் காரணமா?

நான்கு வருடங்களுக்கு முன்பு நிலம், வீடுகள் விற்பனை உச்சத்திலிருந்தது. அப்போது இடைத்தரர்களின் வாழ்வும் சுபிட்சமாக இருந்தது. அவர்கள் கூடுதலான விலை நிர்ணயிப்பதிலும் நுகர்வோர்களின் நிதி நிலைக்கு ஏற்றவாறு விலையை வேறுபடுத்தி நிர்ணயிப்பதிலும் மிகத் திறமையானவர்களாக இருந்தார்கள்.

வெளியூர் முதலீட்டால் விலையேற்றம்

சென்னை போன்ற பெரு நகரங்களில் நிலம், வீடுகளில் முதலீடு செய்ய விரும்பும் மக்களுக்குத் திருச்சி, மதுரை போன்ற நகரங்களில் நிலவும் ஒப்பீட்டுக் குறைந்த விலை (Comparativelyt low price) முதலீட்டுக்கு ஏற்றதாக அமைந்தது. ஆகவே பெரு நகரங்களில் வாங்குவதைவிட, சிறு நகரங்களில் முதலீடு செய்வதை மக்கள் விரும்பினர்.

இதனை ப்ரோமோட்டர்களும் இடைத்தரகர்களும் முழுமையாகப் பயன்படுத்தி அதிக அளவில் நிலம், வீடுகளை விற்பனை செய்தனர். நிலம், வீடுகளின் விலை தீர்மானத்தில் பெரு நகர மக்களின் பங்கு மகத்தானது என்பதை இங்கே புரிந்து கொள்ளலாம். உள்ளூர் மக்களைவிட வெளியூர் வாசிகள் அதிகமாக சொத்துகளை வாங்கியது நிச்சயமாக உள்ளூர் மக்களை வெகுவாகப் பாதித்தது என்பதில் சந்தேகமில்லை. விலை ஏற்றமும் அதனால் அதிகரித்தது.

எதனால் சரிந்தது சந்தை?

மேலும் இடைத்தரகர்கள், பவர் பத்திரம் மூலமாக (பத்திரப் பதிவுச் செலவுகளைத் தவிர்த்து) தாங்களே சொத்துகளை வாங்கி விற்பனை செய்வதை வழக்கமாகக் கொண்டிருந்தனர். தற்போதும் இம்முறை இடைத்தரகர்களிடையே நிலவுகிறது. இவ்வாறு இருந்த இடைத்தரகர்களின் எண்ணிக்கை குறைந்ததென்றால் காரணம் மிகப்பெரியதுதான் என்பதில் மாற்றுக் கருத்து இருக்க முடியாது.

கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு முன்பு அரசு, நிலம், வீடுகளின் வழிகாட்டுதல் மதிப்பினை (guidline value) உயர்த்தியது. இதுதான் சந்தை வீழ்ச்சிக்கான காரணமா? இதுதான் இடைத்தரகர்களின் எண்ணிக்கை குறைவதற்கான காரணமா? ஆம் என்று எடுத்துக் கொள்வோம். அதாவது, பவர் பத்திரம் மற்றும் பத்திரப்பதிவு செலவு உயர்வு, இடைத்தரகர்கள் தாங்களாகவே நிலம், வீடுகளை வாங்கும் அளவினைக் குறைத்தது. இதுவே நிலம், வீடுகளுக்கான சந்தையை 50 சதவீதத்துக்கு மேல் குறைத்தது எனலாம்.

வழிகாட்டுதல் மதிப்பு உயர்வுதான் காரணமா?

இன்றளவும் சொத்து பத்திரப்பதிவு நடந்து கொண்டிருக்கத்தான் செய்கிறது. இது, மக்கள் முதன்முதலாகத் தங்களுக்கு எனப் பயன்படுத்த வாங்கும் (விற்பனை செய்ய அல்ல) நிலம், வீடுகளின் பரிவர்த்தனையாகும். ஆக வழிகாட்டுதல் மதிப்பு அதிகரிப்பின் மூலமாக அரசு, நிலம் மற்றும் வீடுகளின் விற்பனையினை இயல்பானதாக (Normal Market) மாற்றியிருக்கிறது எனலாம்.

மற்றொருபுறத்தில் சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, இடைத்தரகர்களாலும் புரொமோட்டர்களாலும் வாங்கப்பட்ட நிலம், வீடுகள் விற்காமல் தங்கிவிட்டன. காரணம், அவர்களால் வாங்கப்பட்ட நிலம் அனைத்தும் நகரத்தை விட்டு நீண்ட தூரம், தற்போது பயன்பாட்டுக்கு உகந்ததல்ல. இந்தச் சூழல், அவர்களிடம் பணம் இல்லாமல் முடக்கிவிட்டது. எனினும் விற்பனை செய்ய முடியாத நிலம், வீடுகள் அவர்களிடம் ஏராளம் உள்ளன.

ஆனால் புழக்கத்துக்கான பணம் இல்லாமல் ஆகிவிட்டது. ஆக இடைத்தரகர்களின், புரோமோட்டர்களின் இந்தச் சூழ்நிலைக்கு அரசின் வழிகாட்டுதல் மதிப்பு (guideline value) உயர்வுதான் காரணமா? இதன் விடையினை அரசு வழிகாட்டுதல் மதிப்பினை உயர்த்தியதற்கான காரணத்தை அறிவதன் மூலம் அறியலாம். நில மதிப்புப் பல மடங்கு உயர்ந்ததால்தான் இது நடந்தது. இதற்குப் பின்னால் இடைத்தரகர்களின் சாமர்த்தியமும் இருக்கிறது.

ஆக, இதன் மூலம் இடைத்தரகர்கள் எண்ணிக்கைக் குறைந்ததற்குக் காரணம் அரசின் வழிகாட்டுதல் மதிப்பு கூடியது அல்ல. அவர்களேதான் காரணம்.

கட்டுரையாளர், பொருளியல் துறை உதவிப் பேராசிரியர்

தொடர்புக்கு: zeyajmc@yahoo.co.in