வீடு வாங்குபவர்களுக்கு கூடுகிறது பாதுகாப்பு

சென்னை போன்ற பெருநகர்களில் வாடகை வீடு தொடர்பாகக் கிடைக்கும் பலவிதமான கசப்பான அனுபவங்களின் காரணமாக எப்படியாவது ஒரு வீட்டை வாங்கிவிட வேண்டும் எனத் துடிக்கிறோம். பலவித விசாரணைகளுக்குப் பின்னர் அரும்பாடுபட்டு ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தை அணுகி ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு முன்பதிவு செய்கிறோம். அப்பாடா இனி பிரச்சினை இல்லை; ஒரு ஆறு மாதம் கண்ணை மூடிக்கொண்டு ஓட்டிவிட்டால் கட்டுமான நிறுவனம் சொந்த வீட்டில் நம்மைக் கொண்டு நிறுத்திவிடும் என்று நம்பி குறை நாளைக் கடத்துகிறோம். ஆனால் இந்த நம்பிக்கைகள் எல்லாம் பல சமயங்களில் நிறைவேறுவதில்லை.

குறித்த காலத்தில் வீடு கட்டித் தரப்படுவதில்லை. வீடு தொடர்பான ஆவணங்களைச் சரிவர ஒப்படைப்பதில்லை. சில சமயங்களில் சொன்ன ப்ளான் அடிப்படையில் வீட்டைக் கட்டித் தருவதும் இல்லை. இதுபோன்ற ஏராளமான பிரச்சினைகளை வீடு வாங்குபவர்கள் எதிர்கொள்ளவும் நேரிடுகிறது. இந்தப் பிரச்சினைகளுக்கெல்லாம் ஒரு முடிவே கிடையாதா என வீடு வாங்குபவர் படும் அவதியைச் சொன்னால் புரியாது. பட்டால் தான் தெரியும்.

இந்த அவதி இனி இருக்காது என்ற நம்பிக்கையை வாடிக்கையாளருக்குத் தருவது போல் தெரிகிறது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் 2016. கடந்த மார்ச் மாதம் நாடாளுமன்றத்தில் ஒப்புதலைப் பெற்ற இந்த மசோதா 2016 மே 1 அன்று சட்டமானது.

மாநிலங்களைப் பொறுத்தவரை, இந்தச் சட்டத்தை அமல்படுத்துவதற்காக, ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம், ரியல் எஸ்டேட் மேல் முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயம் ஆகிய ஒழுங்கு முறை அமைப்புகளை நிறுவுவதற்கு 2017 ஏப்ரல் 30 வரை நேரமிருக்கிறது.

இந்தச் சட்டம் அமல்படுத்தப்பட்டால் வாடிக்கையாளர்களின் பல கவலைகள் பறந்துபோய்விடும் என்ற நம்பிக்கை விதை தூவப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால் இந்தச் சட்டத்தின் கீழ், புதுக் குடியிருப்புத் திட்டங்களும், 2016 மே 1 க்குப் பிறகு கட்டுமான நிறைவுச் சான்றிதழ் பெறப்பட்ட கட்டிடங்களும் மட்டுமே வரும்.

‘ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் 2016’ வாடிக்கையாளர்களுக்கு என்னென்ன வகையில் உதவ முடியும்? முதலில், கட்டுநர்கள் தங்கள் குடியிருப்புத் திட்டங்களை முறையாகப் பதிவுசெய்துகொள்ள வேண்டியது அவசியமாகிறது. அதுவும் குடியிருப்புத் திட்டங்கள் பற்றிய விளம்பரத்தை வெளியிடும் முன்னர் அவற்றைப் பதிவுசெய்துகொள்ள வேண்டும் என்பதை இந்தச் சட்டம் வலியுறுத்துகிறது.

அப்படிப் பதிவுசெய்த பின்னர்தான் குடியிருப்புகளை விற்க அனுமதிக்கிறது இந்தச் சட்டம். அப்படிப் பதிவுசெய்யாவிட்டால் சம்பந்தப்பட்ட கட்டுமானத்தின் கட்டுமானத் திட்ட மதிப்பீட்டில் பத்து சதவீதத்தைக் கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு அபராதம் விதிக்க இந்தச் சட்டம் வழிவகை செய்கிறது. அபராதம் செலுத்தத் தவறினாலோ இந்தத் தவறைத் தொடர்ந்து செய்தாலோ கட்டுமானருக்கு மூன்று ஆண்டுகள் வரை சிறைத் தண்டனையளிக்கவும் இந்தச் சட்டத்தில் இடமிருக்கிறது. மேலும் விதிமுறைகளை மீறுவதை கிரிமினல் குற்றமாகக் கருதுகிறது இந்தச் சட்டம்.

500 சதுர அடிகளுக்குட்பட்ட திட்டங்கள் அல்லது எட்டு அடுக்குமாடி வீடு மட்டும் கொண்ட குடியிருப்புகள், புனரமைப்புப் பணிகளை மட்டும் கொண்ட திட்டங்கள் ஆகியற்றுக்கு மட்டுமே இப்படிப் பதிவுசெய்வதிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது.

வீடு வாங்கியது தொடர்பான சிக்கலுக்குத் தீர்வு காண இப்போது வாடிக்கையாளர்கள் நுகர்வோர் நீதிமன்றங்களுக்கு அலையாய் அலைகிறார்கள். ஏற்கெனவே இத்தகைய வழக்குகளால் அந்நீதிமன்றங் களும் நிரம்பி வழிகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் அமைக்கப்பட்டுவிட்டால் வாடிக்கையாளர்களுக்கு விரைவான தீர்வு கிடைக்க வாய்ப்பிருக்கிறது. மேலும் தேவைப்பட்டால் வாடிக்கையாளர்கள் மேல் முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயத்திலும் முறையிட்டுக் கொள்ளலாம்.

இப்போதைக்கு வாடிக்கையாளர்களுக்குப் பெரும் தலைவலியாக இருப்பது குறித்த நேரத்தில் குடியிருப்பை ஒப்படைக்காமைதான். இதற்குத் தீர்வு தரும் வகையில் இந்தச் சட்டம் அமைந்திருக்கிறது என்கிறார்கள். மேலும் ஒரு திட்டத்துக்காக ஒதுக்கப்பட்ட நிதியைப் பிற திட்டங்களுக்கு மடைமாற்றுவதை இந்தச் சட்டம் தடுத்துவிடுகிறது. ஆகவே குடியிருப்புத் திட்டங்களை ஒப்படைப்பதில் நிலவும் கால தாமதம் பெரும் அளவில் குறைக்கப்படும் என்று நம்ப முடிகிறது. இந்த நிதி தொடர்பான கணக்குகளை முறையாகக் கண்காணிக்கவும் சட்டம் வழிசெய்து கொடுத்திருக்கிறது. அதே போல் வாடிக்கையாளர் களிடமிருந்து முன்பதிவுக் கட்டணம் என்ற பெயரில் வீட்டின் மொத்த மதிப்பில் 10 சதவீதத்துக்கு மேல் பெறவும் முடியாது.

குடியிருப்புத் திட்டத்தை நிறைவேற்ற உள்ள நிலம் தொடர்பான தவறான தகவல்களை அளித்தாலோ பொய்யான வாக்குறுதிகளைத் தந்தாலோ கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு குடியிருப்பின் திட்ட மதிப்பில் 5 சதவீத அபராதம் விதிக்க இந்தச் சட்டம் வழிகாட்டுகிறது. குடியிருப்புத் திட்ட வரைபடம் போலவே திட்டம் கட்டப்பட வேண்டும் என்பதையும் இந்தச் சட்டம் வலிறுத்துகிறது.

வீடு வாடிக்கையாளரிடம் ஒப்படைக்கப்பட்ட பின்னர் ஐந்து ஆண்டுகள் வரை கட்டிடத்தில் கட்டுமானம் தொடர்பான பழுது ஏற்பட்டால் அதைக் கட்டுநரே 30 நாள்களுக்குள் சரிசெய்து கொடுக்க வேண்டும், இதற்கென எதுவும் கட்டணம் வசூலிக்கக் கூடாது என்றும் இந்தச் சட்டம் சொல்கிறது. இதைச் சரிசெய்து தராவிட்டாலும் கட்டுநருக்கு கட்டிடத்தின் திட்ட மதிப்பில் 5 சதவீதம் அபராதம் விதிக்க இந்தச் சட்டம் வழிசெய்திருக்கிறது. மேலும் இப்போது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் வீட்டின் பரப்பைக் குறிப்பிடும்போது சூப்பர் பில்டப் ஏரியாவைச் சொல்லி விற்றுவருகிறார்கள். ஆனால் இந்தச் சட்டமோ கார்பெட் ஏரியாவைச் சொல்லி மட்டுமே விற்க வேண்டும் என்பதை வலியுறுத்துகிறது. குடியிருப்புத் திட்டத்தை அடமானம் வைப்பது போன்ற செயல்களில் கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஈடுபடுவதையும் இந்தச் சட்டம் தடுத்துவிடுகிறது.

இப்படியான பல கடிவாளங்களைக் கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு விதிப்பதால் வாடிக்கையாளர்கள் பயமின்றி வீட்டை வாங்கலாம் என்ற நம்பிக்கையை இந்தச் சட்டம் அளிக்கிறது. அதே போல் கட்டுமான அனுமதி போன்ற விஷயங்களில் நிலவும் கால தாமதம் குறித்தும் கவனத்தில் கொண்டிருந்தால் இன்னும் சிறப்பாக இருக்கும் என்று கட்டுநர்கள் கருதுகிறார்கள். ஆனால் சட்டத்தின் ஓட்டைகளைப் பயன்படுத்தி அவற்றைத் தங்களுக்கு வாகாகக் கட்டுமான நிறுவனங்கள் வளைத்துவிடுமோ என்ற பயமும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு இருக்கவே செய்கிறது.