ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டத்தால் வீட்டு விலை அதிகரிக்குமா?

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் கடந்த மே மாதம் அமலுக்கு வந்தது. ரியல் எஸ்டேட் துறையைச் சேர்ந்தவர்கள், வாடிக்கையாளர்கள், முதலீட்டாளர்கள் போன்றவர்கள் இந்தச் சட்டத்தை வரவேற்கத்தக்க மாற்றமாகப் பார்த்தார்கள். இந்தச் சட்டம் வெளிப்படையான அமைப்பை உருவாக்கவும், வீடு வாங்கும் செயல்முறையை எளிமைப்படுத்தும் நோக்கத்திலும் கொண்டுவரப்பட்டது. ஆனால், இந்தச் சட்டம் அமலுக்கு வந்த பின்னர், கட்டுநர்களுக்குச் செலவுகள் அதிகரித்திருக்கின்றன.

இந்தச் செலவுகள் வாடிக்கையாளர்களுக்கும் கடத்தப்படுவதற்கு வாய்ப்புகள் உள்ளன. “வாடிக்கையாளர்களுக்குப் பலவிதமான நன்மைகளை இந்த ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் வழங்கினாலும் குடியிருப்புகளின் விலையையும் ஏற்றியிருக்கிறது. பண மதிப்பிழப்பின் விளைவுகளிலிருந்து இன்னும் முழுமையாக ரியல் எஸ்டேட் துறை மீளவில்லை. தற்போது இந்தத் துறையில் நிலவும் தேக்கத்தைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டால், கட்டுநர்களின் கவனம் விற்பனையாகாத குடியிருப்புகளை விற்பதிலேயே இருக்கும்” என்று சொல்கிறார் கோலியர்ஸ் இன்டர்நேஷனல் இந்தியாவின் அலுவலக சேவைகள் இயக்குநர் ஷஜு தாமஸ்.

மாறும் பாதைகள்

இந்த ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை விதிகளின்படி, கட்டுநர்கள் தங்களுடைய வணிக பழக்கவழக்கங்களில் சில மாற்றங்களை மேற்கொள்ள வேண்டியிருக்கிறது. “மற்ற பங்குதாரர்களான ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களும் இனிமேல் கூடுதல் பொறுப்புடன் நடந்துகொள்ள வேண்டியிருக்கும். அத்துடன், அடிப்படையான விலைகளையும் மறுசீரமைப்பதற்கு வாய்ப்பிருக்கிறது” என்று சொல்கிறார் நைட் ஃபிராங்க் (இந்தியா) நிறுவனத்தின் சென்னை இயக்குநர் காஞ்சனா கிருஷ்ணன்.

இரண்டு காரணங்கள் இதற்குப் பின்னால் இருக்கின்றன. ஒன்று, கட்டுநர்கள் தற்போது ‘கார்பெட்’ பகுதியை விற்க வேண்டியிருக்கிறது. எல்லாவிதமான ஒப்புதல்களையும் பெற்ற பின்தான் இனிமேல் அவர்களால் திட்டத்தையே தொடங்க முடியும். மற்றொன்று, விதிகளைப் பின்பற்றும் கட்டுநர்கள் மட்டுமே புதிய திட்டங்களை ஆரம்பிக்க முடியும். இதனால் விநியோகம் குறைவதற்கு வாய்ப்பிருக்கிறது.

இந்த விலையேற்றம், புதிய குடியிருப்புகளிலும், ஏற்கெனவே விற்பனையாகாமல் இருக்கும் குடியிருப்புகளிலும் பிரதிபலிக்கும். மாநில அரசு, கடந்த ஜனவரி மாதம், இது தொடர்பாக வரைவு விதிமுறைகளை வெளியிட்டிருக்கிறது. இந்த விதிமுறைகளின்படி, தற்போது கட்டுமானம் நடைபெற்றுக்கொண்டிருக்கும் திட்டங்களில் நிறைவுச் சான்றிதழ் பெற்றிராத அனைத்துக் கட்டுமானத் திட்டங்களும் ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்துக்கு உட்பட்டுத்தான் இருக்க வேண்டும்.

“ஏற்கெனவே உள்ளூர் அதிகாரிகளிடம், குடியிருப்புச் சங்கங்களிடம் பராமரிப்புக்காக ஒப்படைக்கப்பட்ட திட்டங்களுக்கு மட்டும்தான் ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்திலிருந்து தற்போது விலக்கு அளிக்கப்பட்டிருக்கிறது” என்று விளக்குகிறார் தாமஸ்.

கட்டுநர் உத்திகள்

# ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தைக் கட்டுநர்கள் பின்பற்றுவதற்கான சில வழிகள்:

# நிதி, பணப்புழக்கம் என இரண்டு அம்சங்களையும் கவனத்துடன் மேலாண்மை செய்ய வேண்டும்.

# வாடிக்கையாளர்களிடம் பெற்ற நிதிகளில் 70 சதவீதத்தைத் தனித்தனி வங்கிக் கணக்குகளில் போட்டு வைக்க வேண்டும்.

கட்டுமானத் திட்டத்துக்கான மேம்படுத்தப்பட்ட திட்டமிடல் வேண்டும். கட்டுமானத்தைத் துரிதப்படுத்துவதற்காக மாற்றுவழிகளையும் நவீனக் கட்டுமானத் தொழில்நுட்பங்களையும் பயன்படுத்த தயாராக இருக்க வேண்டும்.

# திட்டங்களின் தொடக்கம் படிப்படியானதாக இருக்க வேண்டும். உதாரணமாக ஒரு குடியிருப்புத் திட்டத்தில் பத்து அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் இருந்தால் ஒவ்வொன்றாக முடித்துவர வேண்டும்.

# திட்டத்தைப் பற்றிய உண்மையான தகவல்களை மட்டுமே விளம்பரப்படுத்த வேண்டும்.

எதிர்த்தரப்புப் பார்வைகள்

சிறிய அளவிலான விலையேற்றம் இருக்கும் என்று துறை நிபுணர்கள் கணித்திருக்கின்றனர். ஆனால், கட்டுநர்கள் இந்த விலையேற்றம் மிகவும் சொற்பமாகவே இருக்கும் என்பதால் இதைப் பெரிதுபடுத்த வேண்டியதில்லை என்று தெரிவித்திருக்கின்றனர். “இந்தச் சட்டம் அமலுக்கு வருவதற்கு முன்னர், கட்டுநர்கள் வரவிருக்கும் குடியிருப்புத் திட்டத்தை முன் அறிவிப்புச் செய்து நிதி திரட்டுவதை வழக்கமாக வைத்திருந்தார்கள் இனிமேல் அப்படி நிதியைத் திரட்ட இயலாது. இது கட்டுநர்களுக்கு நிதிப்பற்றாக்குறையை ஏற்படுத்தலாம்” என்று சொல்கிறார் ஃபராந்தே ஸ்பேசஸ் தலைவர் அனில் ஃபராந்தே.

புரவங்கராவின் நிர்வாக இயக்குநர் ஆஷிஷ் ஆர். புரவங்கரா, “ ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தைப் பின்பற்ற நினைக்கும் கட்டுநர்கள் பங்குநிதியைப் பயன்படுத்துவது அதிகரிக்கலாம். சில கட்டுநர்களுக்கு இந்தச் சமயத்தில் விலையேற்றத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது சரியான வழியாகத் தோன்றினாலும் தற்போது சந்தை விலையேற்றத்துக்குத் தயாராகவில்லை என்பதுதான் உண்மை. ஒருவேளை, விலையேற்றம் இருந்தாலும் ஒருநாளில் அது அமலுக்கு வராது. அது படிப்படியான மாற்றமாகத்தான் இருக்கும். அத்துடன், ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தால், சலுகைவிலை வீடுகளுக்கு மத்திய அரசின் மானியம் கிடைக்கும் என்பதால் வாடிக்கையாளர்களின் நம்பிக்கையை அது அதிகரிக்கும்” என்று சொல்கிறார்.

சலுகை விலை வீடுகள் ஏற்படுத்தும் தாக்கம்

இந்தச் சட்டம் சலுகைவிலை வீடுகளில் எந்த மாதிரியான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்? கட்டுநர்கள், சலுகைவிலை, நடுத்தர, ஆடம்பரம் என எந்தப் பகுதியாக இருந்தாலும் அதை ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்துக்கு உட்பட்டுத்தான் திட்டமிட வேண்டும். “பிரதமர் வீட்டுவசதித் திட்டத்தின் கீழ் அளிக்கப்படும் உதவி, வரிச் சலுகைகள், வங்கிகளின் வட்டி விகிதக் குறைப்பு போன்றவை சலுகைவிலைக் குடியிருப்புகளின் விலையேற்றத்தைக் குறைக்கும் என்று சொல்கிறார் காஞ்சனா கிருஷ்ணன்.

“ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தில் அறிவிக்கப்பட்டிருக்கும் சீர்திருத்தங்களும் முயற்சிகளும் வாடிக்கையாளர்களுக்குப் புதிய சலுகைகளை வழங்கவிருக்கின்றன. ‘அனைவருக்கும் வீடு’ என்பதில் ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் முக்கிய வளர்ச்சி காரணியாக இருக்கும். இந்தச் சட்டம் சலுகைவிலை வீட்டுக் குடியிருப்புகளின் விலையேற்றத்துக்குக் காரணமாக இருக்காது” என்கிறார் மகேந்திரா லைஃப்ஸ்பேசஸ் சந்தைப்பிரிவுத் துணைத்தலைவர் சுனில் ஷர்மா.

எல்லாக் காரணிகளுக்கு மத்தியிலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை வளர்ச்சித் திட்டம், துறையின் செயலாக்கத்தை ஒட்டுமொத்தமாக மாற்றும் என்ற நம்பிக்கை இருப்பதாகத் தெரிவிக்கின்றனர் துறைசார்ந்தநிபுணர்கள்.

© தி இந்து (ஆங்கிலம்)
சுருக்கமாகத் தமிழில்: என். கௌரி