வாடகை வீட்டைச் சொந்தமாக்க முடியுமா? 

அது ஒரு மடத்துக்குச் சொந்தமான வீடு.  மிகவும் பழங்கால வீடு. அதில் ஐம்பது வருடங்களுக்கும் மேலாகக் குடியிருக்கிறது ஒரு குடும்பம். டாய்லட் போக வேண்டும் என்றால்கூட வீட்டுக்குப் பின்புறமுள்ள கழிவறைக்குத்தான் செல்ல வேண்டும். மழைக் காலத்தில் நனைந்தபடிதான் கழிவறைக்குச் செல்ல வேண்டியிருக்கும்

அவ்வப்போது வெள்ளை அடித்தாலும் பழமை வாசம் தூக்கி அடிக்கும். இத்தனைக்கும் அது நகரின் மையப் பகுதியிலுள்ள வீடு. அந்த வீட்டை விட்டு வேறு இடத்துக்குச் செல்ல வேண்டுமென்று வளர்ந்த மகன்கள் எவ்வளவோ சொல்லிப் பார்த்தும் அந்த சீனியர் தம்பதிகள் மறுத்தனர். அதற்கான காரணம் ஒரு நாள் தெரிய வந்தது. “நீங்கதான் சட்டம் படிச்சிருக்கீங்களே. எவ்வளவு வருஷம் ஒரே வீட்டில் தொடர்ந்து தங்கினால் அது குடித்தனக்காரர்களுக்கே சொந்தமாகிவிடும்?’’ என்று அந்தத் தம்பதி ஒரு நாள் என்னிடம் கேட்டபோதுதான் அவர்கள் எண்ணம் புரிந்தது.

இந்த எண்ணம் பலருக்கும் இருக்கிறது. அதாவது குறிப்பிட்ட வருடங்களுக்கு மேல் தொடர்ந்து தங்கினால் அந்த வீடு வாடகைதாரருக்கே உரியதாகிவிடும் என்ற எண்ணம். இந்தப் பயம் வீட்டின் சொந்தக்காரர்களுக்கும் இருக்கிறது. அதனால்தான் நீண்ட நாட்களாக வாடகைக்குக் குடியிருப்பவர்களை வெளியேறச் சொல்கிறார்கள். குறைந்த வாடகை கொடுக்கிறார்கள் என்பது மேலோட்டமான காரணம் என்றாலும் வீட்டின் மீதுள்ள உரிமையே பறிபோய் விடுமோ என்ற பயம் முக்கியக் காரணம். ஆனால், இதெல்லாம் ஆதாரமற்ற நம்பிக்கை அல்லது பயம். எவ்வளவு வருடங்கள் ஆனாலும் வாடகைதாரருக்கு அந்த வீடு சொந்தமாகி விடாது. ஏழெட்டு தலைமுறைகளாக அங்கே தொடர்ந்து குடியிருந்தாலும் இதே நிலைதான்.

ஒன்று, நம் சொத்து மாற்றம் குறித்து இரு அரசு அலுவலகங்களில் செய்யப்படும் பதிவுகள். நிலத்தை விற்கும்போது அதைச் சார்பதிவாளர் (Sub Registrar) அலுவலகத்தில் பதிவு செய்கிறோம். அதனால்தான் தடையில்லாச் சான்றிதழ் (NOC) என்பதை அந்த அலுவலகத்திலிருந்து பெற வேண்டும் என்கிறோம். ஏனென்றால், அந்தச் சொத்தை வேறு யாருக்காவது சமீபத்தில் விற்றிருந்தாலோ அடமானம் வைத்திருந்தாலோ அதை இந்தச் சான்றிதழ் மூலம் உறுதிசெய்து கொள்ளலாம். அதே நேரம் நிலத்தைப் பொறுத்தவரை வேறொரு கோணம் உண்டு. அதாவது பட்டா பெறுவது. ஒருவர் தன் நிலத்தை ராமு என்பவருக்கு விற்பதாக வைத்துக் கொள்வோம். இதற்கான விற்பனைப் பதிவு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் ரெஜிஸ்டர் செய்யப்படும். இப்படி விற்றவர் அதே நிலத்தின் பட்டாவை வேறொருவருக்கு மாற்றிக் கொடுத்துவிட்டார் என்று வைத்துக் கொள்வோம்.

இது எப்படிச் சாத்தியம் என்று கேட்கிறீர்களா? பட்டா என்பது சார்பதிவாளர் அலுவலகம் தொடர்பானது அல்ல. தாசில்தார் அலுவலகம் தொடர்பானது. எனவே, ஒரு சொத்தை ஒருவருக்கு விற்றுவிட்டு அந்தச் சொத்தின் பட்டாவை இன்னொருவருக்கு மாற்றுவது என்பது நடைமுறையில் சாத்தியம்தான். இப்படிப் பட்டாவை சோமு என்பவருக்கு மாற்றிக் கொடுத்து விட்டதாக வைத்துக் கொள்வோம். (சோமு என்பவர் ஏமாற்றுக்காரராக இருக்க வேண்டும் என்பதில்லை. ஆனால், சந்தேகமில்லாமல் சொத்தை விற்றவர் ஏமாற்றுக்காரர்தான்.) இந்த நிலையில் சோமு தான் பட்டா பெற்ற நிலத்துக்கான சொத்து வரியை ஒழுங்காகத் தொடர்ந்து கட்டிக் கொண்டு வருவதாக வைத்துக் கொள்வோம். ராமு, சோமு இருவரும் ஒரே நிலத்துக்கான சொத்து வரியைக் கட்டுவது என்பது முடியாது. ஏனென்றால், யார் கட்டினாலும் அது நகராட்சிக்குத் தெரிந்துவிடும்.

ஒரே சொத்துக்கு இருவர் சொத்துவரி கட்ட முடியாது. ஆனால், ராமு சொத்துவரி கட்டாமல் இருந்துவிட்டு, சோமு மட்டுமே தொடர்ந்து சொத்துவரியைக் கட்டிக் கொண்டிருந்தால் நாளடைவில் ராமுவுக்கு சிக்கல் ஏற்படும். ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் வரை பட்டாவைத் தன் பெயருக்கு மாற்றிக் கொள்ளாமலும் இருந்து விட்டு சொத்து வரியையும் கட்டாமல் இருக்கும் ராமு அந்தச் சொத்தின்மீது தனது உரிமையை இழந்து விடுவார். பட்டாவைத் தன் பெயருக்கு மாற்றிக் கொண்டு சொத்து வரியையும் தொடர்ந்து செலுத்தும் சோமுவின் உரிமையை ராமு பறித்துவிட முடியாது. இந்தக் கோணத்தில் நாம் தொடக்கத்தில் குறிப்பிட்ட தவறான புரிதல் ஏற்பட்டிருக்கலாம்.

இன்னொன்றும் இருக்கிறது. அதைச் சட்டத்தில் Easement Right என்பார்கள். ஒருவர் தன்னுடைய நிலத்தையோ வீட்டையோ அடைய இன்னொருவரின் நிலத்தின் வழியாகத்தான் செல்ல வேண்டும் என்று வைத்துக் கொள்வோம். தொடர்ந்து பல வருடங்கள் இப்படி ஒரு உரிமையை ஒருவர் எடுத்துக்கொண்டிருந்தால் அதற்குப் பிறகு திடீரென்று அந்த வழியை அந்த நிலத்தின் உரிமையாளர் அடைத்துவிட முடியாது. ஓர் எடுத்துக்காட்டு இதோ. சாலையிலிருந்து நூறு அடி நீளத்துக்கு உட்புறமாக ஒரு நிலம் இருக்கிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம். அதன் முதல் 50 அடியை ஒருவருக்கு நிலத்தின் உரிமையாளர் விற்றுவிடுகிறார். இரண்டாவது 50 அடியை இன்னொருவருக்கு விற்றுவிடுகிறார். இப்போது தெருவை ஒட்டியுள்ள முதல் 50 அடி நிலத்தின் வழியாகத்தான் பின்னால் இருக்கும் நிலத்துக்குச் செல்ல முடியும். இந்த நிலையில் தெருவின் பக்கமாக உள்ள நிலத்தை வாங்கியவர் தன் நிலத்தை முழுவதுமாக வேலி போட்டுத் தடுத்துவிட முடியாது. அப்படித் தடுத்தால் இரண்டாமவரின் நிலத்துக்குச் செல்லவே முடியாத நிலை ஏற்படும்.

எனவே, அவர் செல்லும் அளவுக்கு வழிவிட வேண்டும். அதற்காகப் பின்னால் உள்ள நிலத்தை வாங்கியவர் ‘நான் லாரி வைத்திருக்கிறேன். அந்த லாரி செல்லுமளவுக்கு எனக்கு இடம் விட்டாக வேண்டும்’ என்று கேட்க முடியாது. இதுபோன்ற பிரச்சினைகளை யோசித்துப் பார்த்துவிட்டுதான் அவர் அந்த நிலத்தை வாங்கி இருக்க வேண்டும்.

உங்கள் நிலத்தை அடைய வேண்டுமென்றால் வேறொருவரின் நிலத்தின் வழியாகச் சென்றால்தான் சுருக்குவழி. இல்லையென்றால் ஒரு கிலோ மீட்டர் சுற்றிக்கொண்டு போக வேண்டும் என்றால் அப்போது என்னவாகும்? நீங்கள் சுற்றிக் கொண்டுதான் போக வேண்டும். ஆனால், சுருக்குவழியை நீங்கள் பயன்படுத்துவதற்கு வேறொரு நிலத்துக்குச் சொந்தக்காரர் பல வருடங்களாக அனுமதித்திருக்கிறார் என்றால் அதற்குப் பிறகு (25 வருடங்களுக்குப் பிறகு) அந்த உரிமையை அவர் பறிக்க முடியாது. அதாவது நடந்து செல்லும் வழியை அவர் விட வேண்டும். அதே நேரம் இன்னொருவரின் சொத்தின் எந்த ஒரு பகுதியும் நடந்து செல்பவருக்குச் சொந்தமாகி விடாது.

(ஆனால், இதைத் தடுக்க நிலத்தின் சொந்தக்காரர் தன் நிலத்தில் வேறுவிதத் தடைகளையோ சங்கடங்களையோ உண்டாக்க வாய்ப்பு உண்டு என்பது வேறு விஷயம்)நீண்ட நாட்களாக வாடகைக்குக் குடியிருப்பவர்களை வெளியேறச் சொல்கிறார்கள். குறைந்த வாடகை கொடுக்கிறார்கள் என்பது மேலோட்டமான காரணம் என்றாலும் வீட்டின் மீதுள்ள உரிமையே பறிபோய் விடுமோ என்ற பயம் முக்கியக் காரணம்.