ரியல் எஸ்டேட்: வளர்ச்சிக்கு வித்திடும் புதிய திட்டம்

இந்தியக் கட்டுமானத் துறையில் வெளிநாட்டு முதலீட்டை அதிகரிக்கும் நோக்கத்துடன், பிரம்மாண்ட கட்டுமானத் திட்டங்களில் FDI எனப்படும் அந்நிய நேரடி முதலீட்டை அனுமதிப்பதற்கான விதிமுறைகளை மத்திய அரசு தளர்த்தியுள்ளது.

அதாவது, இதுவரை 50 ஆயிரம் சதுர மீட்டர் பரப்பளவில் மேற்கொள்ளப்படும் கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு மட்டுமே அந்நிய நேரடி முதலீடு அனுமதிக்கப்படும் என்ற நிலையை மாற்றி, 20 ஆயிரம் சதுர மீட்டர் பரப்பளவில் அமைக்கப்படும் கட்டுமானத் திட்டங்களிலும் அந்நிய முதலீட்டாளர்கள் நேரடியாக முதலீடு செய்யலாம் என மத்திய நிதியமைச்சர் ஜெட்லி தனது பட்ஜெட் உரையில் அறிவித்துள்ளார்.

மேலும், அந்நிய நேரடி முதலீட்டாளர்கள் இந்திய நிறுவனம் மேற்கொள்ளும் கட்டுமானத் திட்டங்களில் குறைந்த பட்சம் 10 மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்களுக்குக் குறைவாக முதலீடு செய்ய முடியாது என்ற நிலையையும் இருந்துவந்தது. அதனையும் நிதியமைச்சர் ஜெட்லி மாற்றியமைத்துள்ளார். அதாவது, 10 மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள் என்ற வரம்பை, 5 மில்லியன் டாலர்களாகக் குறைத்துள்ளார்.

இதன் மூலம், வெளிநாடுகளைச் சேர்ந்த சிறிய முதலீட்டாளர்களும், இந்திய கட்டுமானத் திட்டங்களில் அந்நிய நேரடி முதலீட்டை மேற்கொள்ள முடியும். இந்த 2 அறிவிப்புகளின் காரணமாக, இந்தியாவில் உள்ள பெரிய கட்டுமான நிறுவனங் களுக்கு மட்டுமே கிடைத்துவந்த அந்நிய நேரடி நிதி ஆதாரத்தை, குறு மற்றும் சிறு கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கும் கிடைக்கச் செய்துள்ளதாக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் கருதுகின்றனர்.

ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் ட்ரஸ்ட்

அடுத்ததாக, REIT எனப்படும் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் ட்ரஸ்ட். அதாவது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு தொடர்பான நிதி அமைப்புகளை அறிமுகம் செய்வது. தற்போது நடைமுறையில் உள்ள Mutual Fund எனப்படும் பரஸ்பர நிதி நிறுவனங்களின் செயல்பாடுகளைப் போலவே இந்த REIT-களில் செயல்முறையும் இருக்கும் எனக் கூறப்படுகிறது.

அதாவது மியூச்சுவல் ஃபண்டு நிறுவனங்கள், SEBI-யின் வழிகாட்டுதலின்படி, முதலீட்டாளர்களிடம் திரட்டிய நிதியை, பங்குச் சந்தையில் முதலீடு செய்து, அதில் வரும் லாபத்தை மீண்டும் முதலீட்டாளர்களுக்கே வழங்குகிறது. இதே நடைமுறையைத் தான் REIT-களும் பின்பற்றுவார்கள் எனக் கூறப்படுகிறது. இங்குள்ள முக்கியமான வித்தியாசம், பங்குச் சந்தைகளுக்கு பதிலாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீட்டாளர்களின் பணத்தை REIT-க்கள் முதலீடு செய்வார்கள்.

ஊக்குவிக்கப்படும் திட்டங்கள்

இந்தியாவில் தற்போது அலுவலகத் தேவை மற்றும் வணிக நிறுவனங்களுக்குத் தேவையான இடத்தின் அளவு உயர்ந்துகொண்டே வருகிறது. அதே நேரத்தில் முன்னணிக் கட்டுமான நிறுவனங்கள், பெரு நகரங்களின் முக்கிய இடங்களில் பல அடுக்குமாடிகளைக் கொண்ட Commercial office Spaces என்றழைக்கப்படும் அலுவலகங்கள் மற்றும் வணிக நிறுவனங்களுக்குத் தேவையான இடத்தை அமைத்து அவற்றைப் பிற நிறுவனத் தேவைகளுக்காக வாடகைக்கு விடுகின்றன.

இதுபோன்று அமைக்கப்படும் அலுவலகக் கட்டடங்களைக் கட்டுமானம் செய்யும் நிறுவனங்கள், நிதிப் பற்றாக்குறையின் காரணமாகவும், நிதி திரட்ட முடியாததன் காரணமாகவும் தடுமாறுவது உண்டு. இதனைக் கருத்தில் கொண்டு, 2008-ம் ஆண்டே REIT முதலீட்டு திட்டத்தை அமல்படுத்த அப்போதைய மத்திய அரசு திட்டமிட்டது. ஆனால், 2008-ம் ஆண்டு சர்வதேச அளவில் ஏற்பட்ட கடுமையான பொருளாதாரச் சரிவின் காரணமாக REIT அறிமுகம் செய்யும் முடிவை மத்திய அரசு கைவிட்டது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஏற்பட்ட பொருளாதாரப் பின்னடைவும் REIT அறிமுகத்திற்குப் பாதகமாக அமைந்தது.

விதிமுறைகள் வகுக்கப்படுகின்றன

தற்போது பொருளாதாரச் சரிவில் இருந்து இந்தியா ஏறத்தாழ மீண்டு விட்ட நிலையில், கட்டுமானத் திட்டங்களை ஊக்குவிக்கவும், சிறு முதலீட்டாளர்களும் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி மூலம் பயனடையவும் REIT திட்டத்தை தற்போதைய மத்திய அரசு அறிமுகம் செய்யத் திட்டமிட்டுள்ளது. இதன்படி, முன்னணிக் கட்டுமான நிறுவனங்கள், அலுவலக மற்றும் வணிகத் தேவைகளுக்காக மேற்கொள்ளும் பிரம்மாண்ட அடுக்குமாடிக் கட்டுமானத் திட்டங்களில், சிறு முதலீட்டாளர்களும் தங்களை இணைத்துக்கொள்ள முடியும்.

மியூச்சுவல் ஃபண்டு திட்டங்களைக் கட்டுப்படுத்தும் SEBI அமைப்பே, REIT-களையும் கட்டுப்பாட்டில் வைத்திருக்கும் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. இதன் எதிரொலியாக REIT-களை அமைப்பதற்காக 11 உறுப்பினர்கள் கொண்ட ஆலோசனைக் குழுவை மும்பை பங்குச் சந்தை அறிவித்துள்ளது. பங்குச் சந்தையில் REIT-களை இடம்பெறச் செய்வதற்கான அடிப்படை விஷயங்கள் மற்றும் விதிமுறைகளை வகுக்கும் பணியில் இந்தக் குழு முக்கியப் பங்காற்றும் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

இங்கு குறிப்பிட வேண்டிய விஷயம், Office Space எனப்படும் அலுவலகத் தேவை மற்றும் Commercial Space எனப்படும் வணிகத் தேவைக்காக அமைக்கப்படும் கட்டடங்களில் முதலீடு செய்யும் REIT-கள், மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள் பின்பற்றும் நடைமுறையைப் பயன்படுத்தி அந்த முதலீட்டுத் தொகையை யூனிட்களாகப் பிரித்துவிடுவார்கள்.

கட்டுமானத் திட்டத்தின் அளவு மற்றும் அதனைக் கட்டுவதற்குத் தேவையான நிதி அளவைப் பொருத்து யூனிட்களின் விலையும், எண்ணிக்கையும் நிர்ணயிக்கப்படும். இந்த யூனிட்களும் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்படும். இவற்றைச் சிறு மற்றும் குறு முதலீட்டாளர்கள் மட்டுமின்றி, அந்நிய நேரடி முதலீட்டாளர்களும் முதலீடு செய்யலாம். சம்பந்தப்பட்ட கட்டடத்தில் கிடைக்கும் வாடகைத் தொகை, யூனிட்கள் வாங்கிய முதலீட்டாளர்கள் அனைவருக்கும், யூனிட்களின் எண்ணிக்கைக்கு ஏற்ப பகிர்ந்தளிக்கப்படும்.

இதுபோன்று அமைக்கப்படும் REIT-களைத் தொடங்கும் நிறுவனங்களின் வசமும், குறிப்பிட்ட அளவு எண்ணிக்கையிலான யூனிட்கள் இருக்கும். எனவே, அந்த நிறுவனமே நிதி நிர்வாகப் பணிகளைக் கவனிக்கும். எனினும், செபியின் கட்டுப்பாட்டில் REIT-கள் இருக்கும் என்பதால் மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளைப் போன்றே இவையும் பாதுகாப்பான முதலீடுகளாகத் திகழும் என்ற நம்பிக்கை துளிர்விட்டுள்ளது.

அதே தருணத்தில் தற்போது இந்தியாவில் கட்டப்பட்டுவரும் Commercial office Space-களில், சுமார் 30 சதவீதம் மட்டுமே REIT-களுக்கு ஏற்றதாக இருக்கும் என்ற கருத்தும் நிலவுகிறது. இதனால், அந்தக் குறிப்பிட்ட Commercial office Space-கள் மட்டுமே வளர்ச்சியடையும் என்றும், இது குறுகிய காலகட்டத்தில் சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தின் மதிப்பை அதிகரித்து, ஒரு கட்டத்தில் அதனைச் சரிவடையச் செய்து, முதலீட்டாளர்களுக்கு நஷ்டத்தை ஏற்படுத்திவிடும் என்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறையினர் சிலர் எச்சரிக்கின்றனர். இதனைக் கருத்தில் கொண்டு REIT-களில் மேற்கொள்ளப்படும் குறுகிய கால முதலீட்டுகளுக்கு விதிக்கப்படும் வரியும் அதிகமாக இருக்கும் என மத்திய அரசு அறிவித்துள்ளதாக கூறப்படுகிறது.

கடந்த சில ஆண்டுகளாக மியூச்சுவல் ஃபண்டு திட்டங்கள், சிறு மற்றும் நடுத்தர முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் பிரபலமடைந்ததைப் போன்று, REIT திட்டங்களும் முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையைப் பெற்று ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சிக்கு வித்திடும் என இந்தத் துறையைச் சேர்ந்தவர்கள் நம்பிக்கை தெரிவிக்கின்றனர். ஆனால், REIT-களைப் பிரபலப்படுத்துவதிலும், முதலீட்டாளர்களின் பணத்தைப் பாதுகாப்பதிலும் SEBI போன்ற அமைப்புகள் எடுக்கும் நடவடிக்கைகளைப் பொறுத்தே REIT-களின் வெற்றி அடங்கியிருக்கிறது என்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறையினர் கூறுகின்றனர்.