அடுக்ககக் கூட்டமைப்பின் அவசியம்

டுக்ககங்களில் குடியிருப்பவர்கள் தங்களுக்கென்று ஒரு கூட்டமைப்பை ஏற்படுத்திக்கொள்வது வழக்கம். இந்த அடுக்குமாடி உரிமையாளர் சங்கம் (Apartment Owners Association) உரிமையாளர்களின் நலனுக்காக இயங்கும்.

ஒருபுறம் ‘அடுத்த ஃப்ளாட்டில் யார் இருக்காங்க என்றே தெரியாத வாழ்க்கை’ என்று விமர்சனம் இருந்தாலும் வேற சில ஃப்ளாட் உரிமையாளர்கள் ‘அளவுக்கதிகமாகப் பேசிக்கொண்டிருப்பார்கள்’. அதாவது எதற்காகவாவது அடிக்கடி சண்டை போட்டுக் கொண்டிருப்பார்கள். ‘உன் வீட்டு ‘ஷூ அலமாரியை எதற்காக ஃப்ளாட்டுக்கு வெளியே வைக்கிறாய்?’ ‘உன் வீட்டு நாய் நடுராத்திரியில் குலைக்குது’ இப்படிப் பலவிதக் காரணங்களுக்காகத் தகராறு எழும். இதை எப்படித் தீர்ப்பது? ஒவ்வொன்றுக்கும் நீதிமன்றத்துக்குச் செல்ல முடியுமா? தினசரி அந்த இடம் போர்க்களமாவதைத் தொடரவிடுவது புத்திசாலித்தனமா?

இந்தக் கூட்டமைப்பு பதிவுசெய்யப்பட வேண்டியது அவசியமா? பதிவுசெய்யப்பட வேண்டும் என்பது கட்டாயமல்ல. ஆனால் பதிவுசெய்யப்பட்டிருந்தால் அதற்குச் சில சட்டபூர்வமான உரிமைகள் உண்டு. தனது உறுப்பினர்களின் நலனைக் காப்பதற்காக அது நடவடிக்கைகளை எடுக்க சட்டம் அனுமதிக்கிறது.

இதுபோன்ற நேரத்தில் மேற்படி கூட்டமைப்பு உதவும். அவர்கள் ஏற்பாடு செய்யும் கூட்டங்களில் அந்த வளாகத்தின் அனைத்து ஃப்ளாட் உரிமையாளர்களும் கலந்துகொள்ளலாம். அப்போது அந்தப் பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வு கிடைக்க வாய்ப்பு உண்டு. சிலவகைப் பிரச்சினைகள் குறித்து இந்தக் கூட்டமைப்பு சட்ட ஆலோசனையும் கேட்கலாம்.

இதற்கெல்லாம் பணம் வேண்டுமே. இவற்றுக்கு மட்டுமல்ல அனைவருக்கும் பொதுவான இடங்களில் (common area) உள்ள மின் விளக்குகளுக்கான கட்டணம், மின்தூக்கிகள் போன்றவற்றுக்கான பராமரிப்புச் செலவு, கட்டிடத்தைக் காவல் காப்பவரின் ஊதியம் இவற்றையெல்லாமே மேற்படிக் கூட்டமைப்பு நிர்வகிக்கிறது. இதற்காக மாதந்தோறும் ‘பராமரிப்புத் தொகை’ (Maintenance fee) வசூலிக்கப்படுகிறது.

சில கூட்டமைப்புகள் முன்னெச்சரிக்கையுடன் செயல்படும். அதாவது இரண்டு வருடங்களுக்குப் பிறகு கட்டிடத்துக்குப் பெயிண்ட் செய்ய வேண்டுமென்றால் அப்போது பெருந்தொகையை ஒவ்வோர் உரிமையாளர்களிடமிருந்தும் பெறுவது கஷ்டமாகிவிடும். எனவே, இப்போதிலிருந்தே மாதம் இவ்வளவு தொகை என்று ஃப்ளாட் உரிமையாளர்களிடமிருந்து வசூலிப்பதுண்டு.

பொதுக்குழு என்ற ஒன்றை இந்தக் கூட்டமைப்பு அமைக்கும். அனைவருமாகக் கூடி கூட்டமைப்பின் தலைவர், உதவித் தலைவர். பொருளாளரைத் தேர்ந்தெடுப்பார்கள். இந்தக் கூட்டமைப்பின் உறுப்பினர்களாக ஃப்ளாட்களின் உரிமையாளர்கள்தான் இருப்பார்களே தவிர, அங்கே குடியிருப்பவர்கள் அல்ல. (குடியிருப்பவர்கள் சில நேரம் பார்வையாளர்களாக அனுமதிக்கப்படலாம்).

கட்டிடத்தைக் கட்டிய பில்டர் தனது முக்கிய வாக்குறுதியைக் காப்பாற்றவில்லை என்றால் அது தொடர்பாகக் கூட்டமைப்பு நடவடிக்கை எடுக்கலாம். எனக்குத் தெரிந்த அடுக்ககம் ஒன்றில் நீச்சல் குளத்தை மட்டும் வெட்டி அதற்கான நீர் வெளியேறும் குழாயை எல்லாம் பொருத்தாமல் விட்டு விட்டார் பில்டர். அந்த அடுக்ககக் குடியிருப்பின் கூட்டமைப்பு பில்டர்மீது காவல்துறையிடம் புகார் பதிவு செய்தது. நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடர்ந்தது. பில்டர் வேண்டியதைச் செய்து கொடுத்தார்.

கட்டிடம் தொடர்பாக பல ஃப்ளாட் உரிமையாளர்களுக்கும் ஒரே (மாதிரி) புகார் இருக்க வாய்ப்பு உண்டு என்பதால் கூட்டமைப்பு அவர்கள் அனைவரின் சார்பாகவும், ஒரே வழக்காக இதைத் தொடுக்கலாம்.

அதற்காக இந்தக் கூட்டமைப்பு தான் நினைக்கும் எதையும் செய்துவிட முடியும் என்பதோ கிடையாது. உரிமையாளர்கள் சிலர் கூட்டமைப்பின் மீதே வழக்குத் தொடுத்த சம்பவங்களும் உண்டு.

கூட்டமைப்பை எப்படிப் பதிவுசெய்வது என்பது மாநிலத்துக்கு மாநிலம் ஓரளவு வேறுபடும். எனினும், பொதுவான சிலவற்றைக் குறிப்பிட முடியும்.

இப்படி ஒரு கூட்டமைப்பை அமைக்க ஐந்து உரிமையார்கள் தேவை (முன்பு இது ஏழு என்று இருந்தது). பில்டருக்கு எதிராகப் புகார் அளிக்க வேண்டுமென்றால் பதிவுசெய்யப்பட்ட கூட்டமைப்புகளைத்தான் அங்கீகரிக்க முடியும் என்று தேசிய நுகர்வோர் பிணக்குகள் தீர்க்கும் கமிஷன் (NCDRC) கூறியுள்ளது.

மேற்கூறிய கூட்டமைப்பை அமைக்க சொசைட்டி பதிவாளருக்கு ஒரு கடிதம் எழுத வேண்டும். இதில் அந்த ஐவரின் கையெழுத்தும் வேண்டும். கூட்டமைப்பின் உறுப்பினர்கள், அவர்களது முகவரி, முதல் பொதுக்குழுவில் நடந்தவை, கூட்டமைப்பின் மெமோரண்டம் (உறுப்பினர்களின் முகவரி மற்றும் கூட்டமைப்பின் அடிப்படைச் சட்டதிட்டங்களை உள்ளடக்கியது) ஆகியவை தேவை.

சொத்து மதிப்பீட்டுக்கும் மேற்படிக் கூட்டமைப்பு பெரிதும் உதவக் கூடும். வளாகப் பராமரிப்புகளைக் கூட்டமைப்பு மேற்பார்வையிடுவது நடைமுறைப்படுத்தப்படுகிறது. காவலர்களை வேலைக்கு அமர்த்துவது போன்றவற்றையும் கூட்டமைப்பு பார்த்துக்கொள்ளும். தேவைப்படும் இடத்தில் குடிநீர் வர ஏற்பாடு செய்து அதைக் குடிநீர்த் தொட்டியில் நிரப்புவதற்கான ஏற்பாட்டையும் கூட்டமைப்பு செய்ய வேண்டி இருக்கலாம்.

பலரும் சேர்ந்து ஒரே கட்டிடத்தில் வசிப்பது என்பது எப்போதுமே சிக்கலின்றி நடந்து விடுவதில்லை. இப்படி எழும் பிரச்சினைகளைத் தணிக்க மேற்படிக் கூட்டமைப்பு அவசியமாகிறது. குடியிருப்பு இடத்தில் அலுவலகம் நிறுவுவது அல்லது வணிகம் நடத்துவது, நள்ளிரவில் உரத்த ஒலி பின்னணியில் பார்ட்டிகளை நடத்துவது, மாதப் பராமரிப்புத் தொகையைச் செலுத்தாமல் இருப்பது போன்ற பல பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வு காண வேண்டுமென்றால் மேற்படி கூட்டமைப்பு தேவை. சட்டத்தின் ஆதரவும் கிடைக்க வேண்டுமென்றால் அந்தக் கூட்டமைப்பு பதிவுசெய்யப்பட்டிருப்பது அவசியம்.